Qué hace esta calculadora
Esta herramienta estima los ingresos brutos que necesitas para poder pagar una vivienda, según la relación deuda-ingresos inicial (DTI, por sus siglas en inglés) que aplica el prestamista. Está pensada para las pautas hipotecarias de Estados Unidos, donde la conocida «regla del 28%» limita los gastos de vivienda al 28% de los ingresos brutos mensuales. PITI son las siglas en inglés de los cuatro componentes de una cuota hipotecaria típica en EE. UU.: capital (Principal), interés (Interest), impuestos (Taxes) y seguro (Insurance). Aquí, además, puedes sumar las cuotas de la comunidad (HOA) y el seguro hipotecario privado (PMI). Ten en cuenta que en España y Latinoamérica las hipotecas se rigen por criterios distintos, aunque el cálculo te servirá igualmente como referencia.
Cómo usarla
Introduce tu cuota mensual de capital e interés, el impuesto sobre la propiedad, el seguro del hogar y, si corresponde, las cuotas de la comunidad (HOA) o el seguro hipotecario (PMI). Después indica el límite de DTI inicial que utiliza tu prestamista (el 28% es el estándar; los compradores más prudentes optan por el 25%). La calculadora suma tu PITI y lo divide entre la fracción de DTI para obtener los ingresos mensuales necesarios y, a continuación, lo multiplica por 12 para darte la cifra anual.
La fórmula
Primero, el coste mensual total de la vivienda:
$$\text{PITI} = \text{capital e interés} + \text{impuestos} + \text{seguro} + \text{HOA/PMI}$$Después, los ingresos mensuales necesarios son \(\text{PITI} \div \text{DTI}\), y los ingresos anuales equivalen a esa cifra \(\times 12\). Por ejemplo, si el PITI es de 1.600 $ y el límite de DTI es del 28% (0,28), los ingresos mensuales necesarios:
$$1.600 \div 0{,}28 = 5.714{,}29 \text{ \$}$$y los ingresos anuales:
$$68.571{,}43 \text{ \$}$$
Ejemplo práctico
Supongamos que el capital e interés son 1.200 $, los impuestos 300 $, el seguro 100 $, sin HOA/PMI, con un DTI del 28%. PITI = 1.600 $. Ingresos mensuales:
$$1.600 \div 0{,}28 \approx 5.714 \text{ \$}$$Ingresos anuales \(\approx 68.571 \text{ \$}\). Si ajustaras el DTI al 25%, necesitarías:
$$1.600 \div 0{,}25 = 6.400 \text{ \$/mes}$$es decir, 76.800 $/año.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el DTI inicial (front-end)? Es la parte de tus ingresos brutos mensuales que se destina a los gastos de vivienda. Muchos prestamistas prefieren que sea igual o inferior al 28%.
¿Incluye otras deudas? No. Esta es la relación inicial (solo vivienda). El DTI total (back-end) incluye préstamos de auto, tarjetas de crédito y préstamos estudiantiles.
¿Es exclusiva de EE. UU.? Las convenciones del 28% y del PITI son estándares hipotecarios de Estados Unidos. El cálculo sirve en cualquier lugar, pero los umbrales habituales reflejan las normas de préstamo estadounidenses; en otros países los criterios pueden variar.
