这款反向抵押贷款计算器能帮你做什么
这款计算器可以帮你估算：通过"反向抵押贷款"，你能用自己的房子贷出多少钱。反向抵押贷款（Reverse Mortgage）是美国专为 62 岁及以上业主设计的一种贷款产品。你只需填写三项信息，计算器就能推算出最高可贷额度、简化后的月供、累计利息，以及最终需要偿还的总金额。它适合用来做退休理财的快速测算，并不是正式的贷款报价。
提示：反向抵押贷款是美国特有的产品，受美国联邦住房管理局（FHA）等机构监管。中国大陆目前没有完全对应的成熟产品，少数城市曾试点"以房养老"保险，规则与本工具差异很大，仅供参考。
你需要填写的信息
- 房屋价值：你房产当前的市场价值（以美元计）。
- 年龄：你目前的年龄（周岁）。美国的反向抵押贷款从 62 岁起才可申请，年龄越大，可贷的房屋价值比例越高。
- 利率（%）：贷款的年利率，用来估算贷款期内累计产生的利息。
计算公式详解
计算器会先根据你的年龄确定一个贷款价值比（LTV，即可贷额度占房屋价值的比例）：
- 62 岁以下：0%——不符合申请条件。
- 62 岁至 90 岁：\(0.50 + (\text{年龄} - 62)\times 0.01\)，也就是年龄每增加一岁，比例上升 1%。
- 90 岁以上：封顶为 75%。
随后计算器会得出：
- 最高可贷额度 $$\text{最高可贷额度} = \text{房屋价值} \times \text{LTV 比例}$$
- 月供 $$\text{月供} = \frac{\text{最高可贷额度}}{240}\quad(\text{按 20 年、共 240 个月计算})$$
- 累计利息 $$\text{累计利息} = \text{最高可贷额度} \times \frac{\text{利率}}{100} \times 20$$
- 应偿还总额 $$\text{应偿还总额} = \text{最高可贷额度} + \text{累计利息}$$
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实例演算
假设你的房子价值 40 万美元，年龄 70 岁，利率为 6%。
- LTV 比例 $$0.50 + (70 - 62)\times 0.01 = \mathbf{0.58}$$
- 最高可贷额度 $$400{,}000 \text{ 美元} \times 0.58 = \mathbf{232{,}000 \text{ 美元}}$$
- 月供 $$\frac{232{,}000 \text{ 美元}}{240} = \mathbf{966.67 \text{ 美元}}$$
- 累计利息 $$232{,}000 \text{ 美元} \times 0.06 \times 20 = \mathbf{278{,}400 \text{ 美元}}$$
- 应偿还总额 $$232{,}000 \text{ 美元} + 278{,}400 \text{ 美元} = \mathbf{510{,}400 \text{ 美元}}$$
常见问题
为什么年龄影响这么大？年龄越大，预计使用这笔贷款的年限越短，因此贷款机构愿意放出更高比例的房屋价值。本计算器据此设定：从 62 岁起，每增加一岁，LTV 比例就上调 1%。
反向抵押贷款真的需要每月还款吗？在真实的反向抵押贷款中，通常不需要每月还款——贷款余额会在你卖房、搬离或去世时一次性结清。这里的"月供"只是把贷款额度平摊到 240 个月得出的简化数字，方便你直观感受规模大小。
这是精确的贷款报价吗？不是。实际的反向抵押贷款额度取决于 FHA 的贷款上限、你的具体利率、各项手续费，以及经 HUD 认可的房产评估结果。请把这里的结果当作规划用的估算值，具体条款务必向持牌贷款机构核实。
