Что такое LTV (отношение кредита к стоимости)?
Коэффициент LTV (loan-to-value) сравнивает сумму, которую вы берёте в долг, с оценочной стоимостью или ценой покупки недвижимости, выступающей залогом по кредиту. Для банков это один из ключевых показателей риска: чем больше ваш собственный капитал в объекте (то есть чем ниже LTV), тем меньше рискует кредитор. Низкий LTV нередко открывает доступ к более выгодным ставкам и помогает избежать дополнительных расходов — например, страховки ипотеки (в США это PMI; в России и других странах правила и набор обязательных платежей могут отличаться).
Как пользоваться калькулятором
Введите запрашиваемую сумму кредита (или текущий остаток по ипотеке) и стоимость недвижимости — цену покупки или оценочную стоимость. Калькулятор покажет процент LTV, размер вашего капитала в денежном выражении и долю капитала в процентах. Если цена покупки и оценка различаются, берите меньшее из двух значений — именно так поступает большинство кредиторов.
Формула простыми словами
LTV — это сумма кредита, делённая на стоимость недвижимости и умноженная на 100 для перевода в проценты.
$$\text{LTV} = \frac{\text{Loan Amount}}{\text{Property Value}} \times 100\%$$Например, кредит на 240 000 $ под жильё стоимостью 300 000 $ даёт \(240\,000 \div 300\,000 = 0{,}8\), то есть LTV = 80%. Оставшиеся 20% (60 000 $) — это ваш капитал. Многие кредиторы предпочитают LTV не выше 80%; при превышении этого порога может потребоваться страховка или применяется повышенная ставка.
Пример расчёта
Допустим, вы покупаете недвижимость стоимостью 300 000 $ с ипотекой на 240 000 $.
$$\text{LTV} = \frac{240\,000}{300\,000} \times 100 = 80\%$$Ваш капитал составляет \(300\,000 - 240\,000 = 60\,000\) $, или 20% от стоимости объекта.
Частые вопросы
Какой LTV считается хорошим? Значение 80% и ниже обычно считается надёжным и, как правило, позволяет обойтись без обязательной страховки кредита.
Снижает ли низкий LTV ставку? Чаще всего да. Низкий LTV означает больший собственный капитал заёмщика и меньший риск для кредитора, что нередко выражается в более низкой процентной ставке.
Может ли LTV превышать 100%? Да. Если сумма кредита больше стоимости недвижимости (например, после падения цен на рынке), вы оказываетесь в «отрицательном капитале», и LTV превышает 100%.
