Qu'est-ce que le ratio prêt-valeur (LTV) ?
Le ratio prêt-valeur (LTV, pour loan-to-value) compare le montant que vous empruntez à la valeur estimée ou au prix d'achat du bien qui garantit le prêt. Pour les prêteurs, le LTV est un indicateur de risque déterminant : plus votre apport est élevé (donc plus le LTV est faible), moins le prêteur prend de risque. Un LTV bas ouvre souvent la porte à de meilleurs taux d'intérêt et peut vous éviter des frais supplémentaires, comme une assurance hypothécaire. Cette notion est très répandue dans les pays anglo-saxons ; en France, on parlera plutôt de « quotité d'emprunt » ou de « ratio d'endettement hypothécaire », et l'apport personnel joue un rôle comparable dans l'octroi du crédit.
Comment utiliser ce calculateur
Indiquez le montant du prêt sollicité (ou le capital restant dû de votre crédit en cours) ainsi que la valeur du bien (prix d'achat ou estimation). Le calculateur vous renvoie votre pourcentage LTV, le montant de votre apport (votre part de capital dans le bien) et cet apport exprimé en pourcentage. Si le prix d'achat et l'estimation diffèrent, retenez la valeur la plus basse, comme le font la plupart des prêteurs.
La formule expliquée
Le LTV correspond simplement au montant du prêt divisé par la valeur du bien, multiplié par 100 pour l'exprimer en pourcentage.
$$\text{LTV} = \frac{\text{Montant du prêt}}{\text{Valeur du bien}} \times 100\%$$
Par exemple, un prêt de 240 000 $ pour un bien de 300 000 $ donne \(240\,000 \div 300\,000 = 0{,}8\), soit un LTV de 80 %. Les 20 % restants (60 000 $) constituent votre apport. De nombreux prêteurs privilégient un LTV inférieur ou égal à 80 % ; au-delà, une assurance hypothécaire ou un taux plus élevé peuvent s'appliquer.
Exemple chiffré
Imaginons que vous achetiez un bien estimé à 300 000 $ avec un prêt hypothécaire de 240 000 $.
$$\text{LTV} = \frac{240\,000}{300\,000} \times 100 = 80\%$$
Votre apport s'élève à \(300\,000 - 240\,000 = 60\,000\) $, soit 20 % de la valeur du bien.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un bon ratio LTV ? Un LTV inférieur ou égal à 80 % est généralement considéré comme solide et permet le plus souvent d'éviter l'obligation d'une assurance hypothécaire.
Un LTV plus bas permet-il d'obtenir un meilleur taux ? En règle générale, oui. Un LTV plus faible signifie un apport plus important de l'emprunteur et donc moins de risque pour le prêteur, ce qui se traduit souvent par des taux d'intérêt plus avantageux.
Le LTV peut-il dépasser 100 % ? Oui. Si le montant du prêt dépasse la valeur du bien (par exemple après une baisse du marché), vous êtes en situation de capital négatif et le LTV dépasse alors 100 %.
