ما المقصود بنسبة القرض إلى القيمة (LTV)؟
تقيس نسبة القرض إلى القيمة المبلغ الذي تقترضه مقارنةً بالقيمة المقدَّرة للعقار أو سعر شرائه، وهو العقار الذي يضمن القرض. تعتمد جهات الإقراض على هذه النسبة كمؤشر أساسي للمخاطر: فكلما زادت حصتك من ملكية العقار (أي انخفضت نسبة LTV)، قلّت المخاطر التي يتحملها المُقرض. وعادةً ما تفتح النسبة المنخفضة الباب أمام أسعار فائدة أفضل، كما قد تعفيك من تكاليف إضافية مثل التأمين على الرهن العقاري الخاص.
كيفية استخدام الحاسبة
أدخل مبلغ القرض المطلوب (أو رصيد الرهن العقاري الحالي) وقيمة العقار (سعر الشراء أو القيمة المقدَّرة). ستعرض لك الحاسبة نسبة القرض إلى القيمة، وقيمة حصتك من ملكية العقار بالعملة، إضافةً إلى نسبة هذه الحصة. وفي حال اختلاف سعر الشراء عن القيمة المقدَّرة، استخدم القيمة الأقل بينهما، إذ هذا ما تفعله معظم جهات الإقراض.
شرح المعادلة
نسبة القرض إلى القيمة هي ببساطة مبلغ القرض مقسومًا على قيمة العقار، ثم مضروبًا في 100 لتحويل الناتج إلى نسبة مئوية.
$$\text{LTV} = \frac{\text{Loan Amount}}{\text{Property Value}} \times 100\%$$
على سبيل المثال، قرض بقيمة 240,000 دولار على منزل قيمته 300,000 دولار يعطي \(240{,}000 \div 300{,}000 = 0.8\)، أي نسبة LTV تبلغ 80%. أما الـ20% المتبقية (60,000 دولار) فتمثّل حصتك من الملكية. وتفضّل كثير من جهات الإقراض نسبة لا تتجاوز 80%؛ وما زاد عن ذلك قد يستلزم تأمينًا على الرهن أو سعر فائدة أعلى.
مثال تطبيقي
لنفترض أنك اشتريت عقارًا تبلغ قيمته 300,000 دولار برهن عقاري قدره 240,000 دولار. تكون نسبة LTV:
$$\text{LTV} = (240{,}000 \div 300{,}000) \times 100 = 80\%$$
أما حصتك من الملكية فهي \(300{,}000 - 240{,}000 = 60{,}000\) دولار، أي ما يعادل 20% من قيمة العقار.
الأسئلة الشائعة
ما هي نسبة LTV الجيدة؟ تُعدّ النسبة التي لا تتجاوز 80% قوية بوجه عام، وغالبًا ما تُجنّبك اشتراط التأمين على الرهن العقاري.
هل تمنحك النسبة المنخفضة سعرًا أفضل؟ نعم في الغالب. فانخفاض النسبة يعني حصة أكبر للمقترض ومخاطر أقل على المُقرض، ما يؤدي عادةً إلى أسعار فائدة أدنى.
هل يمكن أن تتجاوز نسبة LTV حدّ الـ100%؟ نعم. إذا تجاوز القرض قيمة العقار (مثلاً بعد هبوط في السوق)، فأنت في حالة "ملكية سالبة" وتتخطى نسبة LTV حاجز الـ100%.
ملاحظة: تستند هذه الحاسبة والمصطلحات الواردة (مثل التأمين على الرهن العقاري الخاص) إلى أعراف الإقراض العقاري الشائعة في الأسواق الغربية كالولايات المتحدة. ويبقى مبدأ نسبة القرض إلى القيمة عالميًا، إلا أن العتبات والشروط واشتراطات التأمين قد تختلف لدى المصارف والممولين في بلدك، لذا يُنصح بمراجعة جهة التمويل المحلية.
