折旧重计税计算器（美国税法第1250条）

输入计算

累计折旧额（美元）

重计税率（%）

结果

折旧重计税

$25,000

针对回收折旧应缴税款的估算值

累计折旧额	$100,000
重计税率	25%
缴纳重计税后的净额	$75,000

什么是折旧重计税（折旧回收税）？

本计算器适用于美国联邦税。当您出售此前申报过折旧抵扣的美国房地产（如出租房、商业楼宇）时，美国国税局（IRS）会在交易时"收回"其中一部分税收优惠。根据美国税法第1250条（Section 1250），售价中因折旧而产生的那部分收益——即所谓的未回收的1250条款收益（unrecaptured Section 1250 gain）——适用的联邦税率最高可达25%，高于普通的长期资本利得税率。本工具采用2024年前后的规则进行估算，未包含州税，也未计入3.8%的净投资收益税（NIIT）。需要注意的是，中国并无与此完全对应的税种，这是一项美国特有的税务规定。

多年累计的折旧扣除在出售房产时会被「追回」并征税。

如何使用本计算器

先填入您持有房产期间历年申报的累计折旧总额，再输入重计税率（默认25%即第1250条款房产适用的联邦最高税率）。计算器会将两者相乘，估算出您需缴纳的折旧重计税，并显示扣税后的剩余金额。

计算公式详解

核心算法很简单：

$$\text{折旧重计税} = \text{累计折旧额} \times \frac{\text{税率 (\%)}}{100}$$

累计折旧额是历年所有折旧抵扣的总和。25%的上限仅适用于折旧部分；超出原始计税基础（basis）的那部分收益按常规资本利得税率征税，不计入本计算器。

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追回税等于累计折旧乘以追回税率。

实例演算

假设您持有一套出租房产，累计申报了10万美元的折旧。按25%的重计税率计算：$$100{,}000 \times 0.25 = \$25{,}000$$即应缴纳的折旧重计税。在为这笔回收金额缴税之后，还剩下7.5万美元。

常见问题

税率是否始终为25%？25%是未回收的1250条款收益所适用的联邦最高税率。具体到您身上，实际税率可能因所处税级而更低。

是否包含州税？不包含。许多州也会对回收的折旧征税，请另行加上您所在州的税率。

3.8%的净投资收益税（NIIT）呢？高收入人群可能还需额外缴纳3.8%的净投资收益税，本计算器未将其计入。