Что такое налог на возврат амортизации?
Этот калькулятор относится к федеральным налогам США. Когда вы продаёте недвижимость в США (арендное жильё, коммерческие здания), по которой ранее заявляли амортизационные вычеты, Налоговая служба США (IRS) «возвращает» часть этой выгоды при продаже. Согласно Section 1250, та доля прироста, которая связана с амортизацией, — так называемый невозвращённый прирост по Section 1250 (unrecaptured Section 1250 gain) — облагается по максимальной федеральной ставке 25%, что выше обычной ставки на долгосрочный прирост капитала. Расчёт основан на правилах редакции 2024 года и не учитывает налоги штатов, а также 3,8%-й налог на инвестиционный доход (NIIT). Обратите внимание: в России действуют свои правила налогообложения недвижимости (например, НДФЛ при продаже), и эта механика к ним не применима.
Как пользоваться калькулятором
Введите общую сумму накопленной амортизации, которую вы заявили за все годы владения объектом, а затем укажите ставку налога на возврат амортизации (по умолчанию 25% — это федеральный максимум для имущества по Section 1250). Калькулятор перемножит эти значения, оценит сумму налога и покажет, сколько останется после его уплаты.
Разбор формулы
Основная математика проста:
$$\text{Налог на возврат} = \text{Накопленная амортизация} \times \frac{\text{Ставка возврата (\%)}}{100}$$
Накопленная амортизация — это сумма всех заявленных амортизационных вычетов. Потолок в 25% применяется только к суммам амортизации; любой прирост сверх вашей первоначальной базы облагается по обычным ставкам на прирост капитала и здесь не учитывается.
Пример расчёта
Допустим, вы владели арендной недвижимостью и заявили в общей сложности $100 000 амортизации. При ставке возврата 25%: $$100\,000 \times 0{,}25 = \$25\,000$$ налога на возврат амортизации. После уплаты этого налога с возвращённой суммы остаётся $75 000.
Частые вопросы
Ставка всегда равна 25%? 25% — это федеральный максимум для невозвращённого прироста по Section 1250. Ваша фактическая ставка может оказаться ниже в зависимости от налоговой категории.
Учитывается ли налог штата? Нет. Многие штаты также облагают возвращённую амортизацию — ставку своего штата нужно добавлять отдельно.
А как же 3,8%-й NIIT? Налогоплательщики с высоким доходом могут дополнительно платить 3,8%-й налог на инвестиционный доход (NIIT), который данный калькулятор не учитывает.
