Thuế thu hồi khấu hao là gì?
Công cụ này áp dụng cho thuế liên bang của Hoa Kỳ. Khi bạn bán bất động sản tại Mỹ (nhà cho thuê, tòa nhà thương mại) mà trước đó đã được khấu trừ khấu hao, cơ quan thuế IRS sẽ "thu hồi" một phần lợi ích đó tại thời điểm bán. Theo Mục 1250 (Section 1250), phần lợi nhuận tương ứng với khoản khấu hao — gọi là khoản lợi nhuận chưa thu hồi theo Mục 1250 — bị đánh thuế ở mức liên bang tối đa 25%, cao hơn so với mức thuế lãi vốn dài hạn thông thường. Ước tính này dựa trên quy định năm 2024 và không bao gồm thuế tiểu bang hay khoản Thuế Thu Nhập Đầu Tư Ròng (NIIT) 3,8%. Lưu ý: tại Việt Nam không có cơ chế thuế tương đương trực tiếp, nên đây là công cụ dành riêng cho bất động sản chịu thuế tại Mỹ.
Cách sử dụng công cụ
Nhập tổng khấu hao lũy kế mà bạn đã khấu trừ trong suốt những năm sở hữu bất động sản, sau đó nhập mức thuế thu hồi (mặc định 25% là mức liên bang tối đa cho tài sản thuộc Mục 1250). Công cụ sẽ nhân hai con số này để ước tính số thuế thu hồi và hiển thị phần còn lại sau khi trừ thuế.
Giải thích công thức
Phép tính cốt lõi rất đơn giản:
$$\text{Thuế thu hồi} = \text{Khấu hao lũy kế} \times \frac{\text{Mức thuế (\%)}}{100}$$
Khấu hao lũy kế là tổng tất cả các khoản khấu trừ khấu hao đã thực hiện. Mức trần 25% chỉ áp dụng cho phần khấu hao; bất kỳ phần lợi nhuận nào vượt trên giá gốc ban đầu sẽ bị đánh thuế theo mức lãi vốn thông thường và không được tính ở đây.
Ví dụ minh họa
Giả sử bạn sở hữu một bất động sản cho thuê và đã khấu trừ tổng cộng 100.000 USD khấu hao. Với mức thuế thu hồi 25%: $$100{,}000 \text{ USD} \times 0{,}25 = 25{,}000 \text{ USD}$$ tiền thuế thu hồi khấu hao. Sau khi nộp khoản thuế này trên phần được thu hồi, bạn còn lại 75.000 USD.
Câu hỏi thường gặp
Mức thuế có luôn là 25% không? 25% là mức liên bang tối đa cho khoản lợi nhuận chưa thu hồi theo Mục 1250. Mức thuế thực tế của bạn có thể thấp hơn tùy vào khung thuế thu nhập.
Có bao gồm thuế tiểu bang không? Không. Nhiều tiểu bang cũng đánh thuế phần khấu hao được thu hồi; bạn cần cộng thêm mức thuế của tiểu bang mình một cách riêng biệt.
Còn khoản NIIT 3,8% thì sao? Người có thu nhập cao có thể phải nộp thêm 3,8% Thuế Thu Nhập Đầu Tư Ròng (NIIT), khoản này không được tính trong công cụ.
