什么是房产折旧计算器？
本工具适用于美国的出租及投资性房地产，依据美国国税局（IRS）的修正加速成本回收制度（MACRS）进行计算，其中建筑物部分采用直线折旧法。它可帮你估算每年因房屋损耗而可抵扣的折旧额。由于土地不会随时间损耗，因此只有建筑物部分（即可折旧基数）才计提折旧。请注意，这是美国的税务规则，中国境内的固定资产折旧另有相关税法规定，二者并不通用。
使用方法
填写房产成本基数（购买价加上符合条件的改良支出）、土地价值、回收期（住宅出租房为 27.5 年，商业房产为 39 年）以及已持有年数。计算器将给出年度折旧抵扣额、可折旧基数、累计折旧以及剩余基数。
计算公式
可折旧基数是扣除土地价值后的建筑物价值。直线法下的年度折旧额为：
$$D = \frac{C - L}{N}$$其中 \(C\) = 总成本基数，\(L\) = 土地价值，\(N\) = 以年为单位的回收期。持有 \(Y\) 年后的累计折旧为 \(A = D \times Y\)。
实例演示
一套住宅出租房成本为 $300,000，其中土地价值 $50,000，按 27.5 年的折旧期持有 5 年：
$$D = \frac{300000 - 50000}{27.5} = \$9090.91$$ $$A = 9090.91 \times 5 = \$45454.55$$剩余基数为 \(250000 - 45454.55 = \$204545.45\)。
关键术语定义
- 成本基础
- 用于税务目的的财产总投资额 — 通常包括购买价格加上某些收购费用（如法律费用、产权费用和登记费）以及资本改善的成本。
- 可折旧基础
- 可以折旧的成本基础部分。它等于成本基础减去土地价值，因为土地不会磨损且无法折旧。
- 土地价值
- 基础土地的分配价值，通常由财产税评估员的土地与总评估价值比率估算得出。此金额在可折旧基础中被排除。
- 回收期
- 美国国税局允许建筑物折旧的年限：27.5年用于住宅租赁物业，39年用于非住宅（商业）物业。
- MACRS
- 修改后的加速成本回收系统，适用于1986年后投入使用的大多数美国房地产的折旧系统。对于房地产，MACRS在指定的回收期内使用直线法。
- 直线法
- 一种折旧方法，每年扣除相等金额的可折旧基础，计算方式为可折旧基础除以回收期。MACRS下的房地产必须使用此方法。
- 累计折旧
- 自属性投入使用以来所索取（或允许索取）的所有折旧扣除的累计总额。
- 调整基础
- 在成本基础上增加资本改善并减少累计折旧。用于在出售财产时确定应纳税的收益或损失。
- 折旧回捕
- 在出售时，要求将因之前的折旧而产生的收益视为一种独立的收入类别。对于房地产，这是未回捕的第1250条款收益，联邦最高税率为25%。
- 月中方法
- MACRS对房地产的规则，将资产视为在月份的中点投入使用（和处置），因此第一个和最后一年获得按比例扣除，而不是整年。
常见问题
为什么要扣除土地？ 美国国税局不允许对土地计提折旧，因为土地不会随时间损耗。
回收期是多少？ 住宅出租房采用 27.5 年；非住宅（商业）房产采用 39 年。
这算税务建议吗？ 不算。这只是一个简化的直线法估算，未考虑中月惯例（mid-month convention）和第一年的部分比例分摊。具体请咨询专业税务师。
