什麼是房地產折舊計算器？
本工具適用於美國的出租及投資型房地產，依據美國國稅局（IRS）的「修正後加速成本回收制度」（MACRS）計算。該制度對建築物採用直線折舊法。它可協助你估算每年可就房產的耗損提列多少折舊扣除額。由於土地不會隨時間磨損，因此只有建築物部分（即可折舊基礎）才能提列折舊。請注意，這是美國稅制專用的工具，台灣與其他國家的折舊年限與規定不同，若你持有的是非美國房產，僅供概念參考。
如何使用
輸入房地產的成本基礎（購買價格加上符合資格的改良支出）、土地價值、回收年限（住宅出租為 27.5 年，商用為 39 年），以及持有年數。計算器會回傳每年折舊扣除額、可折舊基礎、累計折舊，以及剩餘基礎。
計算公式
可折舊基礎是扣除土地後的建築物價值。直線法的每年折舊扣除額為：
$$D = \frac{C - L}{N}$$其中 \(C\) = 總成本基礎、\(L\) = 土地價值、\(N\) = 回收年限（年）。持有 \(Y\) 年後的累計折舊為 \(A = D \times Y\)。
實例試算
一間住宅出租房產成本為 $300,000，其中土地價值 $50,000，持有 5 年並採用 27.5 年的折舊年限：
$$D = \frac{300000 - 50000}{27.5} = \$9090.91$$ $$A = 9090.91 \times 5 = \$45454.55$$剩餘基礎為 \(250000 - 45454.55 = \$204545.45\)。
主要術語定義
- 成本基礎
- 用於稅務目的在財產上投資的總金額 — 通常為購買價格加上某些獲得成本（如法律費用、產權費用和登記費用）及資本改善的成本。
- 可折舊基礎
- 可以折舊的成本基礎部分。它等於成本基礎減去土地價值，因為土地不會磨損且無法折舊。
- 土地價值
- 基礎土地的分配價值，通常根據財產稅評估者的土地與總評估價之比進行估算。這個金額不包括在可折舊基礎中。
- 回收期
- 國稅局允許建築物折舊的年數：住宅出租財產為27.5年，非住宅（商業）財產為39年。
- MACRS
- 修訂加速成本回收系統，對於1986年後投入服務的大多數美國不動產所要求的折舊系統。對於不動產，MACRS在分配的回收期內使用直線法。
- 直線法
- 一種折舊方法，每年扣除可折舊基礎的相等金額，計算方法是可折舊基礎除以回收期。根據MACRS，不動產必須使用此方法。
- 累計折舊
- 自投入服務以來，對財產所有已申報（或允許）折舊扣除的運行總量。
- 調整後基礎
- 成本基礎加上資本改善並減去累計折舊。用於確定當財產出售時的應稅收益或損失。
- 折舊回收
- 在出售時，需將因之前折舊產生的收益視為一種單獨的收入類別。對於不動產，這是未回收的第1250條收益，按聯邦最高25%的稅率徵稅。
- 月份中間慣例
- MACRS針對不動產的規則，將資產視為在當月的中點投入服務（和處置），因此第一年和最後一年獲得按比例分配的扣除，而不是整整一年的扣除。
常見問題
為什麼要排除土地？美國國稅局不允許就土地提列折舊，因為土地不會隨時間損耗。
回收年限是多久？住宅出租房產採用 27.5 年；非住宅（商用）房產則採用 39 年。
這算是報稅建議嗎？不是。本工具是簡化的直線法估算，未納入按月分攤慣例（mid-month convention）以及第一年的部分年度按比例計算。實際報稅請諮詢專業稅務人員。
