什么是租金收益计算器？
这款计算器帮助房产投资者和房东评估一套出租房产的盈利能力。它会先把你的月租金及其他收入换算成年度金额，扣除空置损失和运营支出后得出净营业收入（NOI），再减去房贷还款，最终算出你的现金流。当你填入房产价值时，它还能计算出资本化率（Cap Rate）。本工具不限定具体货币，但界面以美元（$）标注；其计算逻辑适用于任何国家和地区——你只需把美元符号换成本地货币即可，房产税、保险等具体规则则以当地法规为准。
如何使用
填入月租金、其他月收入（如车位、洗衣、储物间等），以及一个空置率，用来体现房屋空置无人租住的时段。再填入年度运营支出——包括房产税、保险、维修、物业管理费、业主协会（HOA）费用，以及由你承担的水电杂费，但不要把房贷本金/利息算进去，那部分会单独填写。最后填入每月房贷还款额和房产价值，即可看到现金流和资本化率。
公式详解
年度毛收入 =（月租金 + 其他收入）× 12。空置损失 = 毛收入 × 空置率。有效毛收入 = 毛收入 − 空置损失。净营业收入（NOI）= 有效毛收入 − 运营支出。年度现金流 = NOI −（月房贷 × 12）。资本化率 = NOI ÷ 房产价值 × 100。NOI 之所以特意不计入融资成本，是为了让你能在同一基准上公平地比较不同房产。
$$\text{NOI} = \text{有效毛收入} - \text{运营支出}$$$$\text{现金流} = \text{NOI} - \text{房贷}$$
实例演算
月租金 $1,500，无其他收入，空置率 5%，年度支出 $4,000，月房贷 $800，房产价值 $200,000。毛收入 = $18,000。空置损失 = $900。有效毛收入 = $17,100。NOI = \(\$17{,}100 - \$4{,}000 = \mathbf{\$13{,}100}\)。年度房贷 = $9,600。现金流 = \(\$13{,}100 - \$9{,}600 = \mathbf{\$3{,}500}\)/年（约 $291.67/月）。资本化率 = \(13{,}100 / 200{,}000 = \mathbf{6.55\%}\)。
常见问题
房贷应该算进运营支出吗？不应该。NOI 不包含债务还款；房贷要在算出 NOI 之后再单独扣除，才能得到现金流。
多高的资本化率才算理想？这因市场而异，但许多投资者会以 5%–10% 为目标。风险较低的地段往往资本化率也偏低。
为什么要设置空置率？房屋很难做到 100% 的时间都租得出去；5%–8% 是一个常见且较为保守的假设。
