임대 수익 계산기란?
이 계산기는 부동산 투자자와 임대인이 임대 물건의 수익성을 가늠하는 데 도움을 줍니다. 월 임대료와 기타 수입을 연간 금액으로 환산한 뒤, 공실 손실과 운영비를 빼서 순영업소득(NOI, Net Operating Income)을 구합니다. 여기에서 대출 상환액을 차감하면 실제 현금흐름이 드러나고, 매입가(자산 가치)를 입력하면 자본환원율(Cap Rate)까지 산출됩니다. 화면에는 달러($) 단위로 표기되지만 계산 방식 자체는 통화에 상관없이 어느 나라에서나 동일하게 적용됩니다. 한국에서 원화로 활용할 때도 같은 공식을 그대로 쓰면 됩니다.
사용 방법
월 임대료, 주차·세탁·창고 등에서 나오는 기타 월 수입, 그리고 집이 비어 있는 기간을 반영할 공실률을 입력하세요. 이어서 연간 운영비를 넣습니다 — 재산세, 보험료, 유지·보수비, 관리 수수료, 관리비(HOA 등), 임대인이 부담하는 공과금 등이 여기에 포함됩니다. 단, 대출 원리금은 운영비에 넣지 않고 별도로 입력합니다. 마지막으로 월 대출 상환액과 자산 가치를 입력하면 현금흐름과 자본환원율을 확인할 수 있습니다.
계산 공식 풀이
연 총수입 = (월 임대료 + 기타 수입) × 12. 공실 손실 = 총수입 × 공실률. 유효 총수입 = 총수입 − 공실 손실.
$$\text{NOI} = \text{유효 총수입} - \text{운영비}$$
$$\text{연간 현금흐름} = \text{NOI} - (\text{월 대출 상환액} \times 12)$$
$$\text{자본환원율} = \frac{\text{NOI}}{\text{자산 가치}} \times 100$$
NOI는 금융 비용(대출)을 일부러 제외하기 때문에, 대출 조건이 다른 여러 물건을 같은 기준에서 객관적으로 비교할 수 있습니다.
계산 예시
월 임대료 $1,500, 기타 수입 없음, 공실률 5%, 연간 운영비 $4,000, 월 대출 상환액 $800, 자산 가치 $200,000인 경우를 살펴봅시다. 총수입 = $18,000. 공실 손실 = $900. 유효 총수입 = $17,100.
$$\text{NOI} = \$17{,}100 - \$4{,}000 = \$13{,}100$$
연간 대출 상환액 = $9,600.
$$\text{현금흐름} = \$13{,}100 - \$9{,}600 = \$3{,}500 \ \text{(연)}$$
(월 약 $291.67).
$$\text{자본환원율} = \frac{13{,}100}{200{,}000} = 6.55\%$$
자주 묻는 질문(FAQ)
대출 상환액을 운영비에 포함해야 하나요? 아닙니다. NOI는 부채 상환액을 제외하며, 대출은 NOI를 구한 뒤에 따로 빼서 현금흐름을 계산합니다.
적정 자본환원율은 얼마인가요? 시장에 따라 다르지만 많은 투자자가 5~10%를 목표로 합니다. 위험이 낮은 지역일수록 자본환원율도 낮은 편입니다.
공실률은 왜 반영하나요? 1년 내내 100% 임대되는 경우는 드물기 때문입니다. 보수적으로 5~8% 정도를 가정하는 것이 일반적입니다.
