賃貸収入計算ツールとは？
このツールは、不動産投資家や賃貸オーナーが物件の収益性を試算するためのものです。毎月の家賃やその他の収入を年間ベースに換算し、そこから空室分の損失と運営経費を差し引いて営業純利益（NOI：Net Operating Income）を算出。さらに住宅ローンの返済額を引くことで、実際のキャッシュフローが見えてきます。物件価格を入力すれば還元利回り（キャップレート）も計算可能です。金額の表示はドル（$）建てですが、計算ロジック自体は通貨に依存しないため、日本円を含むどの国の物件にもそのまま応用できます。
使い方
まず毎月の家賃、そして駐車場・コインランドリー・トランクルームなどのその他の月間収入を入力します。次に、空室が出る期間を見込んだ空室率を設定しましょう。続いて年間の運営経費——固定資産税、保険料、修繕費、管理委託費、管理組合費（HOA：日本でいうマンションの管理費・修繕積立金に相当）、オーナー負担の光熱費など——を入力します。ただし住宅ローンの元金・利息は含めません。これらは別枠で扱います。最後に毎月のローン返済額と物件価格を入力すると、キャッシュフローと還元利回りが表示されます。
計算式の解説
年間総収入 ＝（毎月の家賃 ＋ その他の収入）× 12。空室損失 ＝ 総収入 × 空室率。実効総収入 ＝ 総収入 − 空室損失。NOI ＝ 実効総収入 − 運営経費。年間キャッシュフロー ＝ NOI −（毎月のローン返済額 × 12）。還元利回り ＝ NOI ÷ 物件価格 × 100。
$$\text{年間総収入} = (\text{毎月の家賃} + \text{その他の収入}) \times 12$$$$\text{空室損失} = \text{総収入} \times \text{空室率}$$$$\text{実効総収入} = \text{総収入} - \text{空室損失}$$$$\text{NOI} = \text{実効総収入} - \text{運営経費}$$$$\text{年間キャッシュフロー} = \text{NOI} - (\text{毎月のローン返済額} \times 12)$$$$\text{還元利回り} = \frac{\text{NOI}}{\text{物件価格}} \times 100$$NOIはあえて資金調達（ローン）の影響を除外しているため、借入条件の異なる複数物件を同じ土俵で比較できます。
具体的な計算例
家賃が月$1,500、その他の収入なし、空室率5%、年間経費$4,000、ローン返済が月$800、物件価格$200,000のケースを見てみましょう。総収入 ＝ $18,000。空室損失 ＝ $900。実効総収入 ＝ $17,100。
$$\text{NOI} = \$17{,}100 - \$4{,}000 = \$13{,}100$$年間ローン返済 ＝ $9,600。
$$\text{キャッシュフロー} = \$13{,}100 - \$9{,}600 = \$3{,}500 \text{（年間）}$$（月あたり約$291.67）。
$$\text{還元利回り} = \frac{13{,}100}{200{,}000} = 6.55\%$$
よくある質問（FAQ）
住宅ローンは運営経費に含めるべき？ いいえ。NOIには借入返済（デットサービス）を含めません。ローンはNOIを出した後で差し引き、キャッシュフローを求めます。
還元利回りはどれくらいが目安？ 市場によって異なりますが、多くの投資家は5〜10%を目標にします。リスクの低いエリアほど利回りは低くなる傾向があります。
なぜ空室率を入れるの？ 賃貸物件が常に100%埋まり続けることはまれだからです。5〜8%程度を見込むのが一般的で、堅実な前提といえます。
