什麼是租金收益計算機？
這款計算機專為房地產投資人與房東設計，協助你評估出租物業的獲利能力。它會把每月租金與其他收入換算成年度金額，扣除空置損失與營運開支後算出淨營運收入（NOI），再扣掉房貸還款，呈現你實際的現金流。只要輸入物業價值，還能一併算出資本化率（Cap Rate）。本工具不限定特定幣別，但介面以美元（$）標示；無論你身在哪個市場，計算邏輯都通用。
使用方式
請填入每月租金、其他每月收入（如停車位、洗衣、儲藏空間等），並設定一個空置率，用來反映房屋空置、無人承租的期間。接著填入年度營運開支－房屋稅、保險、維修、管理費、社區（HOA）管理費，以及由你負擔的水電瓦斯等費用，但不包含房貸本金與利息（這部分另外填寫）。最後輸入每月房貸還款與物業價值，即可看到現金流與資本化率。
公式說明
年度總收入 ＝（每月租金 ＋ 其他收入）× 12。空置損失 ＝ 年度總收入 × 空置率。有效總收入 ＝ 總收入 − 空置損失。NOI ＝ 有效總收入 − 營運開支。年度現金流 ＝ NOI −（每月房貸 × 12）。資本化率 ＝ NOI ÷ 物業價值 × 100。NOI 刻意不計入融資成本，讓你能在同一基準上比較不同物業。
$$\text{NOI} = \text{有效總收入} - \text{營運開支}$$$$\text{現金流} = \text{NOI} - \text{房貸}$$
實例試算
每月租金 $1,500、無其他收入、空置率 5%、年度開支 $4,000、每月房貸 $800、物業價值 $200,000。總收入 ＝ $18,000。空置損失 ＝ $900。有效總收入 ＝ $17,100。NOI ＝ $17,100 − $4,000 ＝ $13,100。年度房貸 ＝ $9,600。現金流 ＝ $13,100 − $9,600 ＝ 每年 $3,500（約每月 $291.67）。資本化率 ＝ 13,100 ÷ 200,000 ＝ 6.55%。
$$\text{NOI} = \$17{,}100 - \$4{,}000 = \$13{,}100$$$$\text{現金流} = \$13{,}100 - \$9{,}600 = \$3{,}500$$$$\text{資本化率} = \frac{13{,}100}{200{,}000} \times 100 = 6.55\%$$
常見問題
房貸應該算進營運開支嗎？不應該。NOI 不計入債務還款；房貸要在算出 NOI 之後才扣除，以得出現金流。
怎樣的資本化率才算理想？會因市場而異，但許多投資人會以 5～10% 為目標。風險較低的區域，資本化率往往也較低。
為什麼要設定空置率？房屋很難全年 100% 出租；5～8% 是常見且偏保守的假設值。
