¿Qué es la calculadora de ingresos por alquiler?
Esta herramienta ayuda a inversores inmobiliarios y propietarios a estimar la rentabilidad de una propiedad en alquiler. Convierte la renta mensual y otros ingresos en una cifra anual, descuenta una previsión de vacancia y los gastos operativos para obtener el Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés), y luego resta la cuota de la hipoteca para mostrar tu flujo de caja. También calcula la tasa de capitalización (cap rate) cuando introduces el valor de la propiedad. La calculadora es independiente de la moneda, aunque las etiquetas aparecen en dólares; el cálculo es válido en cualquier país.
Cómo usarla
Introduce la renta mensual, cualquier otro ingreso mensual (parking, lavandería, trastero) y una tasa de vacancia para reflejar los periodos en que la vivienda permanece vacía. Añade tus gastos operativos anuales: impuestos sobre la propiedad, seguro, mantenimiento, gastos de gestión, cuotas de la comunidad y suministros que pagues tú (pero no el capital ni los intereses de la hipoteca, que se introducen aparte). Añade la cuota mensual de la hipoteca y el valor de la propiedad para ver el flujo de caja y la tasa de capitalización.
La fórmula explicada
Ingreso bruto anual = (Renta mensual + Otros ingresos) × 12. Pérdida por vacancia = Ingreso bruto × Tasa de vacancia. Ingreso bruto efectivo = Bruto − Vacancia. NOI = Ingreso bruto efectivo − Gastos operativos. Flujo de caja anual = NOI − (Hipoteca mensual × 12). Tasa de capitalización = NOI ÷ Valor de la propiedad × 100. El NOI excluye deliberadamente la financiación para que puedas comparar propiedades en igualdad de condiciones.
$$\text{NOI} = \text{Ingreso bruto efectivo} - \text{Gastos operativos}$$$$\text{Flujo de caja} = \text{NOI} - (\text{Hipoteca mensual} \times 12)$$$$\text{Tasa de capitalización} = \frac{\text{NOI}}{\text{Valor de la propiedad}} \times 100$$
Ejemplo práctico
Renta de $1.500/mes, sin otros ingresos, 5 % de vacancia, $4.000 de gastos anuales, $800/mes de hipoteca y un valor de $200.000. Bruto = $18.000. Vacancia = $900. Efectivo = $17.100. NOI = \(\$17.100 - \$4.000 = \textbf{\$13.100}\). Hipoteca anual = $9.600. Flujo de caja = \(\$13.100 - \$9.600 = \textbf{\$3.500}\)/año (~$291,67/mes). Tasa de capitalización = \(\frac{13.100}{200.000} = \textbf{6,55\%}\).
$$\text{Bruto} = (\$1.500 + \$0) \times 12 = \$18.000$$$$\text{Vacancia} = \$18.000 \times 5\% = \$900$$$$\text{Efectivo} = \$18.000 - \$900 = \$17.100$$$$\text{NOI} = \$17.100 - \$4.000 = \$13.100$$$$\text{Flujo de caja} = \$13.100 - \$9.600 = \$3.500$$$$\text{Tasa de capitalización} = \frac{13.100}{200.000} \times 100 = 6{,}55\%$$
Preguntas frecuentes
¿La hipoteca debe incluirse en los gastos operativos? No. El NOI no incluye el servicio de la deuda; la hipoteca se resta después para obtener el flujo de caja.
¿Qué es una buena tasa de capitalización? Depende del mercado, pero muchos inversores buscan entre el 5 % y el 10 %. Las zonas de menor riesgo suelen tener tasas más bajas.
¿Por qué incluir una tasa de vacancia? Las viviendas rara vez están alquiladas el 100 % del tiempo; entre el 5 % y el 8 % es una hipótesis habitual y prudente.
