什麼是房屋淨值？
房屋淨值（Home Equity）指的是房產中真正屬於您的那一部分，也就是房屋目前的市場價值，扣除您尚未償還的房貸以及其他以該房產作擔保的貸款後所剩下的金額。隨著您持續攤還貸款、加上房價上漲，您的淨值也會跟著累積增加。房屋淨值是衡量家庭財富的重要指標，也決定了您未來能透過房屋淨值貸款或循環額度（HELOC）借到多少資金。（註：HELOC 為美國等地常見的房產循環信貸產品，台灣則以「理財型房貸」或「二胎房貸」等形式較為類似，實際條件依各國與各銀行規定為準。）
如何使用本計算器
請輸入您房屋目前的預估市場價值，以及房貸尚未償還的總餘額。計算器會立即顯示您的淨值金額、淨值佔房屋價值的百分比，以及貸款成數（LTV）。一般而言，貸款機構通常允許您借款至合計 LTV 約達 80～85% 為止。
公式解析
計算其實很單純：
$$\text{房屋淨值} = \text{房屋價值} - \text{房貸餘額}$$若要換算成百分比，將淨值除以房屋價值再乘以 100 即可。
$$\text{淨值 \%} = \frac{\text{房屋價值} - \text{房貸餘額}}{\text{房屋價值}} \times 100$$貸款成數（LTV）則是反過來看——以房貸餘額除以房屋價值，再乘以 100。
$$\text{LTV} = \frac{\text{房貸餘額}}{\text{房屋價值}} \times 100$$LTV 越低（代表淨值越高），對貸款機構而言風險越小，您能爭取到的借款條件也越好。
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實際範例
假設您的房屋市值為 \(\$400{,}000\)，房貸還欠 \(\$250{,}000\)。您的淨值就是
$$\$400{,}000 - \$250{,}000 = \$150{,}000$$換算成百分比為
$$\$150{,}000 \div \$400{,}000 \times 100 = 37.5\%$$而您的 LTV 則為
$$\$250{,}000 \div \$400{,}000 \times 100 = 62.5\%$$常見問題
我該如何提高房屋淨值？加快償還房貸、額外多攤還本金，或是進行能提升房屋市場價值的裝修與改善。
多少淨值比例才算理想？許多貸款機構希望您至少保留 15～20% 的淨值，也就是 LTV 維持在 80～85% 或更低，才會核准額外的借款。
房屋價值是指我當初買進的價格嗎？不是。為求結果準確，請使用目前的市場價值（可參考最近的估價或周邊成交行情），而非當初的購入價格。
