À quoi sert ce calculateur
Le calculateur de capacité d'achat immobilier raisonne à l'envers : il part de la mensualité que vous pouvez assumer sans difficulté pour remonter au prix maximal du logement que vous pouvez acquérir. Au lieu de partir du prix d'un bien pour en déduire la mensualité, vous indiquez la mensualité totale que vous pouvez supporter (capital, intérêts, taxes et assurance), votre apport, la durée du prêt et le taux d'intérêt ; l'outil en déduit le montant du crédit et le prix du bien. Les calculs reposent sur l'amortissement classique d'un prêt à taux fixe ; le symbole monétaire n'est qu'un habillage et les valeurs par défaut sont exprimées en dollars américains (USD). Ce modèle s'inspire des pratiques nord-américaines (l'escrow PITI) : en France, la taxe foncière et l'assurance ne sont généralement pas intégrées à la mensualité de la même façon, mais la logique de calcul reste valable.
Comment l'utiliser
Saisissez la mensualité totale que vous pouvez assumer, l'apport prévu, la durée du prêt (en années ou en mois), le taux d'intérêt annuel, ainsi que vos estimations de taxes foncières et d'assurance habitation annuelles. Le calculateur retire d'abord les taxes et l'assurance de votre mensualité pour isoler la part consacrée au capital et aux intérêts, puis inverse la formule de calcul d'un prêt afin de déterminer le crédit le plus élevé que cette somme peut financer. En ajoutant l'apport, on obtient le prix du logement.
La formule expliquée
On commence par décomposer la mensualité : Capital & Intérêts = mensualité − taxe mensuelle − assurance mensuelle, où la taxe mensuelle = taxes annuelles / 12 et l'assurance mensuelle = assurance annuelle / 12. On inverse ensuite la formule de la valeur actuelle d'une annuité. Avec un taux mensuel \(i = \text{taux annuel} / 100 / 12\) et un nombre d'échéances \(n\), le crédit maximal vaut $$L = (\text{C\&I}) \times \frac{1 - (1 + i)^{-n}}{i}.$$ Si le taux d'intérêt est nul, la formule se simplifie en \(L = (\text{C\&I}) \times n\). Enfin, $$\text{prix du logement} = L + \text{apport}.$$
Exemple concret
Supposons que vous puissiez assumer 950 $/mois, que vous disposiez d'un apport de 20 000 $, que vous visiez une durée de 30 ans à 4,125 %, avec 3 200 $ de taxes annuelles et 520 $ d'assurance annuelle. La taxe mensuelle s'élève alors à 266,67 $ et l'assurance à 43,33 $, soit une part Capital & Intérêts de 640,00 $. Avec \(n = 360\) et \(i = 0{,}0034375\), le crédit ressort à environ 132 054 $. En y ajoutant l'apport de 20 000 $, vous pouvez vous offrir un logement d'environ 152 054 $.
FAQ
Pourquoi retirer d'abord les taxes et l'assurance ? Dans le système américain, le prêteur intègre les taxes et l'assurance au coût mensuel du logement (l'escrow). Seule la part restante (capital + intérêts) rembourse réellement le crédit : il faut donc l'isoler avant de calculer le montant du prêt.
Et si les taxes et l'assurance dépassent mon budget ? Dans ce cas, il ne reste rien pour le capital et les intérêts : aucun crédit n'est possible et le logement « accessible » se limite à votre seul apport.
Est-ce une garantie d'obtention du prêt ? Non. L'outil n'estime la capacité d'achat qu'à partir de la mensualité. L'accord réel dépend aussi des revenus, du taux d'endettement, du dossier emprunteur et des critères de l'établissement prêteur.
