Qué hace esta calculadora
La Calculadora de capacidad de compra de vivienda trabaja a la inversa: parte de la cuota mensual que puedes pagar cómodamente y calcula el precio máximo de la casa que podrías comprar. En lugar de empezar por el precio de la vivienda y obtener la cuota, tú le indicas el pago mensual total que puedes asumir (capital, intereses, impuestos y seguro), tu entrada o pago inicial, el plazo del préstamo y el tipo de interés; con eso resuelve el importe del préstamo y el precio. Las matemáticas son las de cualquier hipoteca de tipo fijo con amortización; el símbolo de moneda es solo cosmético y los valores por defecto usan dólares estadounidenses (USD). Ten en cuenta que el concepto de pago en garantía de impuestos y seguro (el «escrow») es habitual en EE. UU.; en otros países la estructura del préstamo puede diferir, aunque el cálculo del capital e intereses funciona igual.
Cómo utilizarla
Introduce la cuota mensual total que puedes pagar, el pago inicial previsto, el plazo de la hipoteca (en años o meses), el tipo de interés anual y tu estimación de impuestos sobre la propiedad y seguro de hogar anuales. La calculadora resta los impuestos y el seguro de tu cuota para averiguar cuánto queda para capital e intereses, y luego invierte la fórmula hipotecaria para hallar el préstamo más grande que ese importe mensual puede sostener. Al sumar el pago inicial obtienes el precio de la vivienda.
La fórmula explicada
Primero separamos la cuota: C&I = cuota mensual - impuesto mensual - seguro mensual, donde el impuesto mensual = impuestos anuales / 12 y el seguro mensual = seguro anual / 12. Después invertimos la fórmula del valor actual de una anualidad. Con el tipo mensual i = tipo anual / 100 / 12 y un número de pagos \(n\), el préstamo máximo es
$$L = C\&I \times \frac{1 - (1+i)^{-n}}{i}$$
Si el tipo de interés es cero, esto se simplifica a \(L = C\&I \times n\). Por último,
$$\text{precio de la vivienda} = L + \text{pago inicial}$$
Ejemplo práctico
Imagina que puedes pagar 950 $/mes, tienes 20.000 $ de entrada, quieres un plazo de 30 años al 4,125 % y prevés 3.200 $ de impuestos anuales y 520 $ de seguro anual. El impuesto mensual = 266,67 $ y el seguro = 43,33 $, así que C&I = 640,00 $. Con \(n = 360\) e \(i = 0{,}0034375\), el préstamo asciende a unos 132.054 $. Suma los 20.000 $ del pago inicial y podrás permitirte una vivienda de aproximadamente 152.054 $.
Preguntas frecuentes
¿Por qué se restan primero los impuestos y el seguro? Los prestamistas incluyen los impuestos y el seguro en tu coste mensual de vivienda (la cuenta de garantía o «escrow»). Solo el C&I restante amortiza realmente el préstamo, por lo que hay que aislarlo antes de calcular el importe del préstamo.
¿Y si los impuestos y el seguro superan mi presupuesto? Entonces no queda nada para capital e intereses, por lo que no es posible ninguna hipoteca y la vivienda que puedes permitirte equivale únicamente a tu pago inicial.
¿Garantiza esto la aprobación del préstamo? No. Estima la capacidad de pago basándose solo en las matemáticas de la cuota; la aprobación real depende además de tus ingresos, tu ratio deuda-ingresos, tu historial crediticio y las normas del prestamista.
