यह कैलकुलेटर क्या करता है
होम अफोर्डेबिलिटी कैलकुलेटर उल्टी दिशा में काम करता है — यानी उस मासिक किस्त से शुरू होता है जो आप आराम से चुका सकते हैं और फिर निकालता है कि आप अधिकतम कितनी कीमत का घर खरीद सकते हैं। घर की कीमत से शुरू करके किस्त निकालने के बजाय, आप इसे बताते हैं कि कुल मिलाकर हर महीने आप कितना घर-खर्च (मूलधन, ब्याज, टैक्स और बीमा) उठा सकते हैं, आपकी डाउन पेमेंट कितनी है, लोन की अवधि और ब्याज दर क्या है — और यह आपके लिए लोन राशि और घर की कीमत हल कर देता है। इसका गणित दुनिया भर में चलने वाला फिक्स्ड-रेट अमॉर्टाइज़िंग मॉर्गेज का गणित है; करेंसी का चिह्न सिर्फ़ दिखावटी है और डिफ़ॉल्ट मान अमेरिकी डॉलर (USD) में हैं।
इसका इस्तेमाल कैसे करें
वह कुल मासिक किस्त डालें जो आप चुका सकते हैं, अपनी संभावित डाउन पेमेंट, मॉर्गेज की अवधि (वर्षों या महीनों में), सालाना ब्याज दर, और अपने अनुमानित सालाना प्रॉपर्टी टैक्स व घर के बीमे की राशि भरें। कैलकुलेटर पहले आपकी किस्त में से टैक्स और बीमा अलग कर देता है ताकि पता चले कि मूलधन और ब्याज के लिए कितना बचता है, फिर मॉर्गेज के फ़ॉर्मूले को उलटकर निकालता है कि इतनी मासिक रकम से अधिकतम कितना बड़ा लोन सहारा पा सकता है। इसमें डाउन पेमेंट जोड़ देने पर घर की कीमत मिल जाती है।
फ़ॉर्मूला आसान भाषा में
सबसे पहले हम किस्त को बाँटते हैं: मूलधन व ब्याज (P&I) = मासिक किस्त − मासिक टैक्स − मासिक बीमा, जहाँ मासिक टैक्स = सालाना टैक्स / 12 और मासिक बीमा = सालाना बीमा / 12 होता है। इसके बाद हम वार्षिकी के वर्तमान-मूल्य (present value of annuity) वाले फ़ॉर्मूले को उलट देते हैं। मासिक ब्याज दर \(i = \text{सालाना दर} / 100 / 12\) और कुल किस्तों की संख्या \(n\) लेने पर, अधिकतम लोन होता है $$L = P\&I \times \frac{1 - (1 + i)^{-n}}{i}$$ अगर ब्याज दर शून्य हो, तो यह सरल होकर \(L = P\&I \times n\) बन जाता है। और अंत में, $$\text{घर की कीमत} = L + \text{डाउन पेमेंट}$$
उदाहरण से समझें
मान लीजिए आप हर महीने $950 चुका सकते हैं, आपके पास $20,000 की डाउन पेमेंट है, आप 30 साल की अवधि 4.125% ब्याज दर पर चाहते हैं, और आपका सालाना टैक्स $3,200 तथा सालाना बीमा $520 है। तो मासिक टैक्स = $266.67 और बीमा = $43.33 हुआ, यानी P&I = $640.00 बचा। \(n = 360\) और \(i = 0.0034375\) के साथ, लोन लगभग $132,054 निकलता है। इसमें $20,000 की डाउन पेमेंट जोड़ने पर आप करीब $152,054 कीमत का घर खरीद सकते हैं।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
टैक्स और बीमा पहले क्यों घटाते हैं? ऋणदाता (lender) आपके मासिक घर-खर्च में टैक्स और बीमा को भी शामिल करते हैं (एस्क्रो)। असल में लोन सिर्फ़ बचे हुए P&I से ही चुकता होता है, इसलिए लोन राशि निकालने से पहले इसे अलग करना ज़रूरी है।
अगर टैक्स और बीमा ही मेरे बजट से ज़्यादा हो जाएँ तो? तब मूलधन और ब्याज के लिए कुछ नहीं बचेगा, इसलिए कोई मॉर्गेज संभव नहीं होगा और आप जितने का घर खरीद सकते हैं वह सिर्फ़ आपकी डाउन पेमेंट के बराबर होगा।
क्या यह लोन मंज़ूरी की गारंटी देता है? नहीं। यह सिर्फ़ किस्त के गणित से अफोर्डेबिलिटी का अनुमान देता है; असली मंज़ूरी आपकी आय, कर्ज़-से-आय अनुपात (DTI), क्रेडिट और ऋणदाता के नियमों पर भी निर्भर करती है।
