ما الذي تقوم به هذه الحاسبة
تعمل حاسبة القدرة على شراء المنزل بطريقة عكسية: فهي تنطلق من القسط الشهري الذي تستطيع تحمّله بأريحية لتصل إلى أقصى سعر منزل يمكنك شراؤه. فبدلًا من أن تبدأ بسعر المنزل ثم تحسب القسط، أنت من يحدّد إجمالي القسط الشهري للسكن الذي تقدر عليه (أصل الدين، والفائدة، والضرائب، والتأمين)، إلى جانب الدفعة الأولى ومدة القرض ونسبة الفائدة، ثم تتولى الحاسبة استنتاج قيمة القرض وسعر المنزل. الحسابات هنا عالمية وتعتمد على معادلة القرض العقاري ثابت الفائدة المُطفأ على أقساط؛ أما رمز العملة فهو شكلي فقط، والقيم الافتراضية بالدولار الأمريكي.
طريقة الاستخدام
أدخل إجمالي القسط الشهري الذي يمكنك تحمّله، والدفعة الأولى التي تخطّط لها، ومدة القرض العقاري (بالسنوات أو الأشهر)، ونسبة الفائدة السنوية، إلى جانب تقديرك للضرائب العقارية السنوية وتأمين المنزل السنوي. تقوم الحاسبة بفصل الضرائب والتأمين عن القسط لتعرف المبلغ المتبقي لأصل الدين والفائدة، ثم تعكس معادلة القرض العقاري لإيجاد أكبر قرض يمكن لهذا المبلغ الشهري أن يغطّيه. وبإضافة الدفعة الأولى تحصل على سعر المنزل.
شرح المعادلة
نبدأ بتقسيم القسط: أصل الدين والفائدة = القسط الشهري − الضريبة الشهرية − التأمين الشهري، حيث الضريبة الشهرية = الضرائب السنوية ÷ 12 والتأمين الشهري = التأمين السنوي ÷ 12. بعد ذلك نعكس معادلة القيمة الحالية للدفعات السنوية. فبمعدّل شهري i = نسبة الفائدة السنوية ÷ 100 ÷ 12 وعدد أقساط \(n\)، يكون أقصى قرض هو $$L = PI \times \frac{1 - (1+i)^{-n}}{i}$$ وإذا كانت نسبة الفائدة صفرًا، تتبسّط المعادلة إلى \(L = PI \times n\). وأخيرًا: $$\text{Home Price} = L + \text{Down Payment}$$
مثال محلول
لنفترض أنك قادر على دفع 950 دولارًا شهريًا، ولديك دفعة أولى قدرها 20,000 دولار، وترغب في مدة 30 عامًا بفائدة 4.125%، مع ضرائب سنوية قدرها 3,200 دولار وتأمين سنوي قدره 520 دولارًا. تكون الضريبة الشهرية = 266.67 دولارًا والتأمين = 43.33 دولارًا، فيتبقى لأصل الدين والفائدة 640.00 دولارًا. وبأخذ \(n = 360\) و \(i = 0.0034375\)، يبلغ القرض نحو 132,054 دولارًا. وبإضافة الدفعة الأولى البالغة 20,000 دولار، يصبح بإمكانك شراء منزل بثمن يقارب 152,054 دولارًا.
الأسئلة الشائعة
لماذا نطرح الضرائب والتأمين أولًا؟ لأن جهات الإقراض تُدرج الضرائب والتأمين ضمن تكلفة السكن الشهرية (حساب الضمان/الإسكرو). والمبلغ المتبقي لأصل الدين والفائدة هو وحده ما يسدّد القرض فعليًا، لذا يجب فصله قبل احتساب قيمة القرض.
ماذا لو تجاوزت الضرائب والتأمين ميزانيتي؟ عندئذٍ لا يتبقى شيء لأصل الدين والفائدة، فلا يمكن الحصول على أي قرض عقاري، ويقتصر المنزل الذي تستطيع تحمّله على قيمة دفعتك الأولى فقط.
هل يضمن ذلك الموافقة على القرض؟ لا. فهي تقدّر القدرة الشرائية بناءً على حسابات القسط فحسب؛ أما الموافقة الفعلية فتعتمد كذلك على الدخل، ونسبة الدين إلى الدخل، والسجل الائتماني، وسياسات جهة الإقراض. (وتجدر الإشارة إلى أن القيم هنا تتبع نظام الدولار الأمريكي، وقد تختلف القواعد العقارية والضريبية من بلد إلى آخر.)
