이 계산기는 무엇을 하나요?
주택 구매 가능 금액 계산기는 일반적인 방식과 반대로 작동합니다. 집값에서 출발해 월 상환액을 구하는 대신, 매달 부담 없이 낼 수 있는 주거비(원금·이자·재산세·보험료, 즉 PITI)를 입력하면 살 수 있는 최대 집값을 역으로 풀어냅니다. 감당 가능한 총 월 납입액, 계약금, 대출 기간, 금리, 그리고 연간 재산세와 주택 보험료를 알려주면 대출 가능 금액과 집값을 산출합니다. 계산 원리는 어디서나 통하는 고정금리 원리금 균등상환(amortizing) 공식이며, 화폐 기호는 표시용일 뿐이고 기본값은 미국 달러(USD)를 사용합니다. 미국식 모기지 구조를 전제로 하므로, 한국의 주택담보대출(예: DSR, LTV 규제)과는 적용 방식이 다르다는 점을 참고하세요.
사용 방법
매달 감당할 수 있는 총 납입액, 준비한 계약금, 대출 기간(연 또는 월 단위), 연 이자율, 그리고 예상 연간 재산세와 주택 보험료를 입력하세요. 계산기는 먼저 납입액에서 세금과 보험료를 떼어내 순수하게 원금과 이자에 쓸 수 있는 금액을 구합니다. 그런 다음 모기지 공식을 거꾸로 적용해, 그 월 납입액으로 감당할 수 있는 최대 대출 금액을 찾습니다. 여기에 계약금을 더하면 살 수 있는 집값이 나옵니다.
공식 설명
먼저 납입액을 나눕니다. 원리금(P&I) = 월 납입액 − 월 재산세 − 월 보험료이며, 월 재산세 = 연간 재산세 ÷ 12, 월 보험료 = 연간 보험료 ÷ 12입니다. 그다음 연금의 현재가치 공식을 역으로 풉니다. 월 이자율 \(i = \text{연 이자율} \div 100 \div 12\), 총 납입 횟수 \(n\)이라 할 때, 최대 대출액은 다음과 같이 계산됩니다.
$$L = \text{원리금} \times \frac{1 - (1 + i)^{-n}}{i}$$
금리가 0이면 공식은 간단히 \(L = \text{원리금} \times n\)이 됩니다. 마지막으로 다음과 같습니다.
$$\text{집값} = L + \text{계약금}$$
계산 예시
매달 $950를 감당할 수 있고, 계약금 $20,000을 준비했으며, 4.125% 금리로 30년 만기 대출을 원하고, 연간 재산세 $3,200와 보험료 $520가 든다고 가정해 봅시다. 월 재산세는 $266.67, 월 보험료는 $43.33이므로 원리금(P&I)은 $640.00입니다. \(n = 360\), \(i = 0.0034375\)를 대입하면 대출 가능액은 약 $132,054가 됩니다. 여기에 계약금 $20,000을 더하면 약 $152,054짜리 집을 살 수 있다는 결과가 나옵니다.
자주 묻는 질문
왜 세금과 보험료를 먼저 빼나요? 대출 기관은 재산세와 보험료를 월 주거비(에스크로)에 포함시킵니다. 실제로 대출 원금을 갚아 나가는 것은 남은 원리금뿐이므로, 대출 한도를 계산하기 전에 이 부분을 따로 떼어내야 합니다.
세금과 보험료가 예산을 넘어서면 어떻게 되나요? 그러면 원금과 이자에 쓸 돈이 남지 않아 대출이 불가능하며, 살 수 있는 집은 계약금 금액과 같아집니다.
이 결과가 대출 승인을 보장하나요? 아닙니다. 이 계산기는 납입액 기반으로 구매 여력만 추정할 뿐입니다. 실제 승인은 소득, 부채상환비율(DTI), 신용도, 대출 기관의 정책 등에 따라 달라집니다.
