这个计算器能做什么
这款买房预算计算器采用反向推算的思路：从你每月能轻松承受的还款额出发，倒推出你能购买的最高房价。它不是先设定房价再算月供，而是让你先输入每月能承担的住房总支出（包括本金、利息、房产税和保险），再加上首付、贷款年限和利率，然后反算出贷款额度和房价。这里用的是通用的固定利率等额本息房贷算法；货币符号只是显示用，默认采用美元。需要注意的是，本工具基于美国房贷模式（月供中包含房产税与保险的托管账户机制），如果你在中国或其他国家购房，房贷规则和税费结构会有所不同，结果仅供参考。
使用方法
输入你每月能承受的还款总额、计划支付的首付、贷款期限（年或月）、年利率，以及预估的年度房产税和房屋保险费。计算器会先从月供中扣除税费和保险，得出可用于偿还本金和利息的金额，再通过房贷公式反推，算出这笔月供能支撑的最大贷款额。把首付加上去，就是你能负担的房价。
公式详解
第一步，拆分月供：本金+利息 = 月供 - 每月房产税 - 每月保险，其中每月房产税 = 年度房产税 / 12，每月保险 = 年度保险 / 12。第二步，对年金现值公式进行反推。设月利率 \(i = \text{年利率} / 100 / 12\)，还款期数为 \(n\)，则最大贷款额为 $$L = (\text{本金+利息}) \times \frac{1 - (1 + i)^{-n}}{i}$$ 若利率为零，公式简化为 \(L = (\text{本金+利息}) \times n\)。最后，$$\text{房价} = L + \text{首付}$$
实例演算
假设你每月能承受 $950，有 $20,000 首付，想申请 30 年期、利率 4.125% 的贷款，年度房产税 $3,200，年度保险 $520。每月房产税为 $266.67，每月保险为 $43.33，因此本金+利息 = $640.00。代入 \(n = 360\)、\(i = 0.0034375\)，算出贷款额约为 $132,054。加上 $20,000 首付，你能负担的房价大约为 $152,054。
常见问题
为什么要先扣除房产税和保险？在美国，贷款机构会把房产税和保险一并算进每月住房成本（即托管账户 escrow）。只有剩下的本金+利息部分才真正用于偿还贷款，所以必须先把它单独分出来，才能反推贷款额度。
如果房产税和保险超过了我的预算怎么办？那就意味着没有钱剩下来偿还本金和利息，无法申请房贷，你能负担的房价就只等于首付金额。
这能保证贷款获批吗？不能。它只是从月供数学的角度估算购房能力；实际能否获批还取决于你的收入、负债收入比、信用记录以及贷款机构的具体规定。
