この計算ツールでできること
この住宅購入予算シミュレーターは、通常とは逆の発想で計算します。つまり「無理なく払える毎月の返済額」から「購入できる物件価格の上限」を逆算するのです。物件価格を先に決めて毎月の返済額を求めるのではなく、あなたが負担できる毎月の住宅費総額（元金・利息・固定資産税・保険料）、頭金、ローン期間、金利を入力すると、借入可能なローン額と物件価格をはじき出します。計算の仕組みは固定金利・元利均等返済の住宅ローンに共通する普遍的なもので、通貨記号は表示上のものにすぎません。初期設定は米ドル（USD）建てです。なお、税率や保険のしくみは国によって異なるため、日本の住宅ローンに当てはめる際は固定資産税や火災保険など現地の条件に置き換えてお考えください。
使い方
毎月支払える返済額の総額、予定している頭金、ローン期間（年または月）、年利、そして年間の固定資産税と火災保険料（概算）を入力します。本ツールはまず返済額から税金と保険料を差し引き、元金と利息にあてられる金額を求めます。次に住宅ローンの計算式を逆向きに解いて、その毎月の金額で支えられる最大の借入額を算出します。最後に頭金を足し合わせれば、購入可能な物件価格が分かります。
計算式の解説
まず毎月の返済額を分解します。元利返済額（P&I）＝ 毎月返済額 − 毎月の税額 − 毎月の保険料。ここで毎月の税額＝年間税額 ÷ 12、毎月の保険料＝年間保険料 ÷ 12 です。次に「年金現価」の公式を逆算します。月利を i ＝ 年利 ÷ 100 ÷ 12、返済回数を \(n\) とすると、最大借入額は次のようになります。
$$L = P\&I \times \frac{1 - (1+i)^{-n}}{i}$$
金利が0%の場合は単純に \(L = P\&I \times n\) です。最終的に、次のようになります。
$$\text{物件価格} = L + \text{頭金}$$
計算例
毎月950ドルを返済でき、頭金が20,000ドル、ローン期間は30年、金利4.125%、年間の固定資産税が3,200ドル、年間の火災保険料が520ドルだとしましょう。毎月の税額は266.67ドル、保険料は43.33ドルなので、元利返済額（P&I）は640.00ドルになります。\(n = 360\)、\(i = 0.0034375\) で計算すると、借入可能額はおよそ132,054ドル。これに頭金の20,000ドルを足すと、約152,054ドルの物件を購入できる計算になります。
よくある質問
なぜ税金と保険料を先に差し引くのですか？ 米国の金融機関では、固定資産税と保険料を毎月の住宅費（エスクロー口座）に含めて徴収します。実際にローンの元本を返済しているのは残りの元利返済額（P&I）だけなので、借入額を求める前にこの部分を切り分ける必要があるのです。
税金や保険料が予算を超えてしまったら？ その場合、元金と利息にあてられる金額が残らないため、ローンは組めません。購入できる物件は頭金の範囲内に限られます。
この計算で融資承認は確実になりますか？ いいえ。本ツールはあくまで返済額の計算から購入可能額を見積もるものです。実際の審査では、収入、返済負担率（DTI）、信用情報、金融機関ごとの基準なども考慮されます。
