Máy tính này làm gì?
Máy Tính Khả Năng Mua Nhà hoạt động theo chiều ngược lại: từ khoản trả góp hàng tháng mà bạn có thể kham nổi một cách thoải mái, nó tính ra mức giá nhà tối đa bạn đủ sức mua. Thay vì bắt đầu bằng giá nhà rồi tính ra khoản trả góp, bạn chỉ cần cho biết tổng số tiền trả nhà mỗi tháng mình lo được (gồm gốc, lãi, thuế và bảo hiểm), số tiền trả trước, kỳ hạn vay và lãi suất. Máy tính sẽ giải ngược ra số tiền vay và giá nhà. Công thức ở đây là phép tính khấu hao khoản vay lãi suất cố định mang tính phổ quát; ký hiệu tiền tệ chỉ là hình thức và giá trị mặc định dùng đô la Mỹ (USD). Đây là công cụ thiết kế theo thị trường nhà đất Mỹ, nên nếu bạn ở Việt Nam, hãy lưu ý rằng các khoản như thuế tài sản hàng năm hay bảo hiểm nhà có thể không tương đương với cách tính tại Việt Nam.
Cách sử dụng
Nhập tổng số tiền trả góp hàng tháng bạn kham được, số tiền dự định trả trước, kỳ hạn vay (theo năm hoặc tháng), lãi suất hàng năm, cùng ước tính thuế tài sản và bảo hiểm nhà hàng năm. Máy tính sẽ tách phần thuế và bảo hiểm ra khỏi khoản trả góp để biết phần còn lại dành cho gốc và lãi, sau đó đảo ngược công thức vay thế chấp để tìm ra khoản vay lớn nhất mà số tiền hàng tháng đó có thể gánh. Cộng thêm tiền trả trước, bạn có giá nhà.
Giải thích công thức
Trước tiên ta tách khoản trả góp: Gốc & Lãi = khoản trả góp hàng tháng - thuế hàng tháng - bảo hiểm hàng tháng, trong đó thuế hàng tháng = thuế hàng năm / 12 và bảo hiểm hàng tháng = bảo hiểm hàng năm / 12. Tiếp theo ta đảo ngược công thức giá trị hiện tại của một dòng tiền đều. Với lãi suất tháng i = lãi suất năm / 100 / 12 và số kỳ trả n, khoản vay tối đa là
$$L = (\text{Gốc \& Lãi}) \times \frac{1 - (1+i)^{-n}}{i}$$Nếu lãi suất bằng 0, công thức rút gọn thành \(L = (\text{Gốc \& Lãi}) \times n\). Cuối cùng,
$$\text{giá nhà} = L + \text{tiền trả trước}$$
Ví dụ minh họa
Giả sử bạn kham được 950 USD/tháng, có sẵn 20.000 USD trả trước, muốn vay kỳ hạn 30 năm với lãi suất 4,125%, thuế hàng năm 3.200 USD và bảo hiểm hàng năm 520 USD. Thuế hàng tháng \(= 266{,}67\) USD và bảo hiểm \(= 43{,}33\) USD, nên phần Gốc & Lãi \(= 640{,}00\) USD. Với \(n = 360\) và \(i = 0{,}0034375\), khoản vay tính ra:
$$L = 640{,}00 \times \frac{1 - (1+0{,}0034375)^{-360}}{0{,}0034375} \approx 132{,}054 \text{ USD}$$Cộng thêm 20.000 USD trả trước, bạn đủ sức mua một căn nhà giá khoảng 152.054 USD.
Câu hỏi thường gặp
Vì sao phải trừ thuế và bảo hiểm trước? Bên cho vay tính cả thuế và bảo hiểm vào chi phí nhà ở hàng tháng (qua tài khoản ký quỹ escrow). Chỉ phần Gốc & Lãi còn lại mới thực sự dùng để trả nợ vay, nên cần tách riêng ra trước khi tính số tiền vay.
Nếu thuế và bảo hiểm vượt quá ngân sách thì sao? Khi đó không còn đồng nào cho gốc và lãi, nghĩa là bạn không thể vay được, và căn nhà bạn mua được chỉ bằng đúng số tiền trả trước.
Công cụ này có đảm bảo được duyệt vay không? Không. Nó chỉ ước tính khả năng mua dựa trên phép tính khoản trả góp; việc duyệt vay thực tế còn phụ thuộc vào thu nhập, tỷ lệ nợ trên thu nhập, điểm tín dụng và quy định riêng của từng bên cho vay.
