Bu hesaplama aracı ne işe yarar?
Konut Bütçesi Hesaplama Aracı, rahatça ödeyebileceğiniz aylık taksitten geriye doğru giderek alabileceğiniz en yüksek konut fiyatını bulur. Yani önce bir ev fiyatı girip taksiti hesaplamak yerine, karşılayabileceğiniz toplam aylık konut ödemesini (anapara, faiz, vergi ve sigorta) ile peşinatınızı, kredi vadenizi ve faiz oranınızı girersiniz; araç da bunlardan kredi tutarını ve ev fiyatını çözer. Hesaplama, sabit faizli ve eşit taksitli (amortismanlı) konut kredilerinin evrensel matematiğine dayanır; para birimi sembolü yalnızca görseldir ve varsayılan değerler ABD doları (USD) üzerinedir. Not: ABD'deki "PITI" mantığı (anapara + faiz + emlak vergisi + sigorta) Türkiye'deki konut kredisi sistemiyle birebir aynı değildir; ülkenize göre vergi ve sigorta kalemleri farklı işleyebilir.
Nasıl kullanılır?
Karşılayabileceğiniz toplam aylık ödemeyi, planladığınız peşinatı, kredi vadesini (yıl veya ay olarak), yıllık faiz oranını ve tahmini yıllık emlak vergisi ile konut sigortası tutarlarını girin. Araç, vergi ve sigortayı aylık ödemenizden ayrıştırarak anapara ve faize kalan kısmı bulur, ardından kredi formülünü tersine çevirerek bu aylık tutarın destekleyebileceği en büyük krediyi hesaplar. Bunun üzerine peşinatı eklediğinizde ulaşabileceğiniz ev fiyatı ortaya çıkar.
Formül açıklaması
Önce ödemeyi parçalara ayırıyoruz: Anapara & Faiz = aylık ödeme − aylık vergi − aylık sigorta; burada aylık vergi = yıllık vergi / 12 ve aylık sigorta = yıllık sigorta / 12'dir. Sonra anüitenin bugünkü değeri formülünü tersine çeviriyoruz. Aylık faiz \(i = \text{yıllık oran} / 100 / 12\) ve toplam ödeme sayısı \(n\) iken maksimum kredi tutarı $$L = (\text{Anapara \& Faiz}) \times \frac{1 - (1 + i)^{-n}}{i}$$ olur. Faiz oranı sıfırsa formül sadeleşir ve $$L = (\text{Anapara \& Faiz}) \times n$$ hâline gelir. Son olarak ev fiyatı = L + peşinat'tır.
Örnek hesaplama
Diyelim ki ayda 950 $ ödeyebiliyorsunuz, 20.000 $ peşinatınız var, %4,125 faizle 30 yıllık vade istiyorsunuz ve yıllık 3.200 $ vergi ile 520 $ sigorta ödüyorsunuz. Aylık vergi = 266,67 $ ve aylık sigorta = 43,33 $ olduğundan Anapara & Faiz = 640,00 $ kalır. \(n = 360\) ve \(i = 0{,}0034375\) iken kredi tutarı yaklaşık 132.054 $ çıkar. Buna 20.000 $ peşinatı eklediğinizde yaklaşık 152.054 $ değerinde bir ev alabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Neden önce vergi ve sigorta düşülüyor? Kredi verenler, vergi ve sigortayı aylık konut maliyetinize dâhil eder (emanet/escrow hesabı). Krediyi gerçekten geri ödeyen kısım yalnızca geriye kalan Anapara & Faiz'dir; bu yüzden kredi tutarını hesaplamadan önce bu kısmı ayırmak gerekir.
Vergi ve sigorta bütçemi aşarsa ne olur? Bu durumda anapara ve faize hiçbir şey kalmaz; dolayısıyla kredi alınamaz ve karşılayabileceğiniz ev yalnızca peşinatınız kadar olur.
Bu araç kredi onayını garanti eder mi? Hayır. Yalnızca ödeme matematiğine dayanarak bir bütçe tahmini sunar; gerçek onay ayrıca gelirinize, borç/gelir oranınıza, kredi notunuza ve bankanın kurallarına bağlıdır.
