Что считает этот калькулятор
Калькулятор доступности жилья работает в обратную сторону: от ежемесячного платежа, который вам по силам, к максимальной цене дома, который вы можете купить. Обычно расчёт идёт от цены дома к платежу, но здесь всё наоборот — вы указываете полный ежемесячный платёж за жильё, который готовы тянуть (основной долг, проценты, налоги и страховка), первоначальный взнос, срок кредита и процентную ставку, а калькулятор вычисляет сумму кредита и цену недвижимости. В основе — универсальная формула аннуитетной ипотеки с фиксированной ставкой; символ валюты здесь чисто декоративный, а значения по умолчанию заданы в долларах США. Учтите, что речь идёт об американской модели ипотеки с налогами на недвижимость (property tax) и страховкой жилья — в России и других странах условия и состав платежа отличаются.
Как пользоваться
Введите полный ежемесячный платёж, который вы можете себе позволить, планируемый первоначальный взнос, срок ипотеки (в годах или месяцах), годовую процентную ставку, а также примерные годовые налоги на недвижимость и страховку жилья. Калькулятор вычитает из платежа налоги и страховку, чтобы понять, сколько остаётся на основной долг и проценты, а затем «разворачивает» ипотечную формулу и находит максимальный кредит, который этот платёж способен обслуживать. Прибавляем первоначальный взнос — и получаем цену дома.
Разбор формулы
Сначала делим платёж: Основной долг и проценты = ежемесячный платёж − ежемесячный налог − ежемесячная страховка, где ежемесячный налог = годовые налоги / 12, а ежемесячная страховка = годовая страховка / 12. Затем обращаем формулу приведённой стоимости аннуитета. При месячной ставке i = годовая ставка / 100 / 12 и числе платежей n максимальная сумма кредита равна $$L = \text{ОДиП} \times \frac{1 - (1 + i)^{-n}}{i}.$$ Если ставка нулевая, формула упрощается до \(L = \text{ОДиП} \times n\). Наконец, $$\text{цена дома} = L + \text{первоначальный взнос}.$$
Пример расчёта
Допустим, вы можете платить $950 в месяц, у вас есть $20 000 на первый взнос, вы хотите взять ипотеку на 30 лет под 4,125%, а годовые налоги составляют $3 200 и страховка — $520. Тогда ежемесячный налог = \(\$266{,}67\), страховка = \(\$43{,}33\), значит на основной долг и проценты остаётся \(\$640{,}00\). При \(n = 360\) и \(i = 0{,}0034375\) кредит выходит примерно $$L \approx \$132\,054.$$ Прибавляем первоначальный взнос $20 000 — и вы можете позволить себе дом стоимостью около $$\$132\,054 + \$20\,000 = \$152\,054.$$
Частые вопросы
Почему сначала вычитаем налоги и страховку? Кредиторы включают налоги и страховку в ваш ежемесячный платёж за жильё (через эскроу-счёт). Но кредит фактически гасит только остаток — основной долг и проценты, поэтому его нужно выделить до расчёта суммы кредита.
А если налоги и страховка превышают мой бюджет? Тогда на основной долг и проценты не остаётся ничего, ипотека невозможна, и доступный вам дом равен только сумме первоначального взноса.
Гарантирует ли это одобрение кредита? Нет. Расчёт оценивает доступность только по математике платежа; реальное одобрение зависит ещё и от дохода, соотношения долга к доходу, кредитной истории и правил конкретного банка.
