什麼是 10/1 ARM？
10/1 ARM（Adjustable-Rate Mortgage，機動利率房貸）是美國的一種房屋貸款：前 10 年採固定利率，之後在剩餘的貸款期間內，每年調整一次利率。本計算器會幫你估算前 10 年固定期的每月還款金額，以及第一次利率重設後的新月付金（假設後續期間維持單一調整後利率）。請注意，所有數字僅供參考；實際的 ARM 會以「指數＋利差」決定利率，並設有依各家貸款機構而異的利率調整上限（rate cap）。台灣的房貸雖然也有機動利率，但計息與升降息規則與美國 ARM 並不相同，使用前請留意這是一項美國專屬的房貸工具。
使用方法
輸入貸款金額、初始固定利率（適用於前 10 年）、你預期調整後的利率，以及總貸款年期（通常為 30 年）。計算器會算出前期的每月本利攤還金額、滿 10 年後的剩餘本金餘額，以及後續期間重新攤提後的新月付金。
公式說明
本工具採用標準的本利攤還公式：
$$\text{PMT} = \dfrac{P \cdot r}{1-(1+r)^{-n}}$$其中 \(r\) 為月利率（年利率 ÷ 12），\(n\) 為總還款月數。初始月付金是以初始利率，將全部本金攤提到整個貸款期間。接著我們會逐月推算 120 期（10 年）後的本金餘額，再以調整後利率將剩餘餘額攤提到剩下的月數，得出新的月付金。
實際範例
假設貸款 $300,000、初始利率 5%、調整後利率 7%、貸款期 30 年。前期每月還款約 \(\$1{,}610.46\)。滿 10 年後本金約剩 \(\$244{,}026\)。以 7% 利率重新攤提至剩餘 240 期後，新月付金跳升至約 \(\$1{,}892.06\)——也就是每月多出約 \(\$281.60\)。
定義與術語表
10/1可調整利率抵押貸款(ARM)在前10年內保持固定利率,之後利率每年可調整一次。以下術語描述了管理利率和付款變化的機制。
- 指數 — 一個已發佈、市場驅動的基準利率(例如SOFR或基於國債的利率),貸方用作調整的移動參考。貸方無法控制該指數。
- 利差 — 貸方加到指數上的固定百分點數。利差在貸款期限內保持不變,並在發放時設定。
- 完全指數化利率 — 當前指數值和利差之和:\(\text{指數} + \text{利差}\)。這是貸款在每次調整時所移向的利率,受上限限制。
- 週期性上限 — 對利率在單次調整時可以變化多少的限制(對於10/1 ARM,通常為每年1–2個百分點)。
- 終身上限 — 利率在整個貸款期限內相對於初始利率可以上升多遠的上限(通常約為5個百分點)。
- 初始利率 — 前10年內收取的固定利率(10/1中的"10")。它通常低於可比的固定利率抵押貸款。
- 調整後利率 — 固定期限結束且調整開始後適用的利率;在實際貸款中,它在上限內定期重置為完全指數化利率。
- 重新分期 — 重新計算每月付款,以便在新利率下在剩餘期限內償還剩餘餘額。調整後的付款基於10年後的剩餘餘額,而不是原始貸款金額。
- 本金和利息(P&I)付款 — 涵蓋利息費用和本金償還的月度金額。它不包括稅款、保險和其他託管項目。
- 攤銷 — 通過定期等額付款逐漸償還貸款的過程,其中早期付款主要是利息,後期付款主要是本金。
解讀您的結果
本計算器報告兩個數字:第1–10年的固定付款和利率調整後期間的重新計算付款。兩者之間的差異表明您的預算對固定期限結束時的利率變化的敏感程度。
調整後的付款不只是初始付款按新利率縮放。在10年後,您已經償還了部分本金,因此新付款是通過在新利率下的剩餘期限內重新分期剩餘餘額來計算的。較高的剩餘餘額或較高的利率會增加付款;較短的剩餘期限的作用相反。
真實ARM在兩個重要方面不同於此模型:
- 上限限制變動。實際貸款適用週期性上限(利率在一次調整時可以移動多少)和終身上限(貸款期限內的最高利率)。完全指數化利率可能很高,但上限可以阻止利率立即達到。
- 利率由指數+利差設定,每年可以變化。固定期限後,10/1 ARM每年重置,因此利率和付款可以根據當前指數加固定利差每年上升或下降。
此工具假設單一固定調整利率在整個剩餘期限內保持不變,而不是一系列年度重置。將調整後的付款數字視為一個假設情景的估計,用於在多個可能的利率下進行預算壓力測試,而不是作為您確切未來付款的預測。這是一般信息,而非個性化財務建議;請查閱貸方的貸款文件了解您特定的上限、指數和利差。
常見問題
月付金一定會變高嗎？不一定。如果調整後利率低於初始利率，月付金反而可能下降。
有計入利率上限嗎？沒有——本工具採用簡化的單一調整後利率模型。真實的 ARM 會限制每期及整段貸款期間內利率的最大變動幅度。
這只適用於美國嗎？10/1 ARM 的結構主要是美國的房貸產品，但背後的本利攤還數學是通用的，世界各地皆可套用相同算式。
