ماذا تفعل هذه الحاسبة
تقدّر حاسبة الراتب اللازم للقرض العقاري الدخل السنوي الإجمالي الذي تحتاجه عادةً للتأهل للحصول على قرض شراء منزل. وتعتمد على قاعدة نسبة الدين إلى الدخل الأمامية (DTI) الشائعة، والتي تنص على أن قسطك السكني الشهري يجب ألّا يتجاوز نحو 28% من إجمالي دخلك الشهري. وهذه القاعدة هي الأكثر استخداماً في الولايات المتحدة، لكن المعادلة الحسابية تنطبق في أي مكان — كل ما عليك هو تعديل نسبة الدين إلى الدخل لتتوافق مع معايير جهة الإقراض لديك. (انتبه إلى أن معايير البنوك والمصارف في الدول العربية قد تختلف عن هذه النسبة.)
طريقة الاستخدام
أدخل مبلغ القرض، ونسبة الفائدة السنوية، ومدة القرض بالسنوات. ويمكنك اختيارياً إضافة الضريبة العقارية السنوية وتأمين المنزل ليعكس الناتج قسط الـ PITI كاملاً (الأصل، والفائدة، والضرائب، والتأمين). كما يمكنك تغيير نسبة الدين إلى الدخل الأمامية إذا كانت جهة الإقراض لديك تعتمد حدّاً مختلفاً. تعرض لك الحاسبة الراتب المطلوب، والدخل الشهري اللازم، وتفصيلاً للقسط الشهري.
شرح المعادلة
يُحتسب أولاً قسط الأصل والفائدة الشهري باستخدام معادلة الإطفاء القياسية \( PI = L \cdot \dfrac{i(1+i)^{n}}{(1+i)^{n} - 1} \)، حيث \(i\) هي نسبة الفائدة الشهرية و\(n\) هو عدد الأقساط الشهرية. ثم تُضاف الضرائب والتأمين الشهرية للحصول على إجمالي التكلفة السكنية الشهرية. وبعد ذلك تُحوَّل هذه التكلفة إلى أساس سنوي وتُقسَم على نسبة الدين إلى الدخل: $$\text{الراتب المطلوب} = \frac{12 \times \text{القسط الشهري}}{0.28}$$
مثال تطبيقي
افترض أنك تريد قرضاً بقيمة 300,000 دولار بفائدة 6.5% على مدى 30 عاماً دون ضرائب أو تأمين. يكون قسط الأصل والفائدة الشهري نحو 1,896.20 دولار. وعلى أساس سنوي يصبح 22,754.43 دولار. وبقسمته على 0.28 نحصل على راتب مطلوب يقارب 81,266 دولار سنوياً، أي نحو 6,772 دولار شهرياً.
الأسئلة الشائعة
لماذا 28%؟ نسبة 28% الأمامية هي معيار إقراض راسخ منذ زمن لتحديد الحصة من الدخل الإجمالي التي ينبغي تخصيصها للسكن. وبعض جهات الإقراض تسمح بنسبة أعلى.
هل ينبغي تضمين الضرائب والتأمين؟ نعم — فإدراجها يمنحك قسط PITI أكثر واقعية وتقديراً للراتب أعلى وأدق.
هل يضمن ذلك الموافقة على القرض؟ لا. فجهات الإقراض تأخذ في الحسبان أيضاً ديونك الأخرى (نسبة الدين الخلفية)، ودرجتك الائتمانية، والدفعة الأولى. اعتبر هذه النتيجة تقديراً تخطيطياً فقط.
