Qué hace esta calculadora
La calculadora de ingresos necesarios para comprar una casa estima el sueldo bruto anual que necesitarías para que te aprueben una hipoteca concreta. Los bancos limitan tus gastos mensuales de vivienda a un porcentaje de tus ingresos brutos, conocido como ratio de endeudamiento frontal o «front-end DTI» (debt-to-income), que suele ser del 28%. Esta herramienta trabaja a la inversa: parte del pago mensual total de la vivienda para revelar los ingresos que necesitas para no superar ese límite. Las cantidades aparecen en dólares siguiendo las convenciones de EE. UU., pero los cálculos sirven para cualquier moneda. Ten en cuenta que en España y otros países los criterios de los bancos pueden ser distintos: por ejemplo, aquí suele aplicarse la regla de que la cuota no supere el 30-35% de los ingresos netos.
Cómo usarla
Introduce el importe del préstamo (la hipoteca, no el precio total de la vivienda), el tipo de interés y el plazo en años. Añade tu estimación del impuesto anual sobre la propiedad y del seguro del hogar para que el pago completo de la vivienda (conocido en EE. UU. como PITI: principal, intereses, impuestos y seguro) quede reflejado. Por último, fija el porcentaje máximo de tus ingresos que el banco permite destinar a la vivienda; el 28% es el ratio frontal estándar. La calculadora te devuelve los ingresos anuales y mensuales que necesitarías, junto con el desglose del pago mensual.
La fórmula explicada
Primero calculamos el capital y los intereses mensuales con la fórmula de amortización, donde i es el tipo mensual y n es el número de cuotas. A eso le sumamos el impuesto sobre la propiedad y el seguro mensuales para obtener el pago total de vivienda. Después, los ingresos anuales necesarios = (cuota mensual ÷ ratio DTI) × 12. Cuanto menor sea el ratio DTI, más ingresos se necesitan para el mismo pago.
$$\text{Income} = \frac{\left(M + \frac{\text{Tax}}{12} + \frac{\text{Insurance}}{12}\right) \times 12}{\text{DTI}/100}$$ $$\text{donde}\quad \left\{ \begin{aligned} M &= \text{Loan} \cdot \frac{r\,(1+r)^{n}}{(1+r)^{n}-1} \\ r &= \dfrac{\text{Rate}}{1200} \\ n &= \text{Term} \times 12 \end{aligned} \right.$$
Ejemplo práctico
Para un préstamo de 300.000 $ al 6,5% a 30 años, el capital e intereses son unos 1.896,20 $ al mes. Si añadimos 300 $ de impuestos y 100 $ de seguro, el pago mensual asciende a 2.296,20 $. Con un ratio DTI del 28%, los ingresos anuales necesarios = \((2.296{,}20 / 0{,}28) \times 12 \approx 98.409\) $ al año.
Preguntas frecuentes
¿Qué ratio DTI debo usar? El 28% es el límite frontal habitual; algunos programas de préstamo permiten más. Los ratios más bajos dan una estimación más conservadora y holgada.
¿Incluye mis otras deudas? No: este es el ratio frontal (solo vivienda). Los préstamos del coche y las tarjetas de crédito afectan al ratio trasero o «back-end», que se calcula aparte (a menudo entre el 36% y el 43%).
¿Pongo el préstamo o el precio de la vivienda? Introduce el importe del préstamo una vez restada la entrada. Una entrada mayor reduce el préstamo y los ingresos necesarios.
