ماذا تفعل هذه الحاسبة
تقدّر حاسبة الدخل المطلوب لشراء منزل إجمالي الراتب السنوي الذي تحتاجه للتأهل لقرض عقاري محدد. تضع جهات الإقراض حدًا أقصى لتكاليف السكن الشهرية كنسبة من دخلك الإجمالي، وتُعرف هذه النسبة باسم نسبة الدين إلى الدخل الأمامية (DTI)، وغالبًا ما تكون 28%. تعمل هذه الأداة بشكل عكسي انطلاقًا من إجمالي الدفعة الشهرية للمنزل لتكشف الدخل اللازم للبقاء ضمن هذا الحد. لاحظ أن المبالغ معروضة بالدولار وفق الأعراف الأمريكية، لكن المعادلة الحسابية نفسها تنطبق على أي عملة وأي بلد.
كيفية الاستخدام
أدخل مبلغ القرض (أي القرض العقاري نفسه، وليس سعر المنزل بالكامل)، ونسبة الفائدة، ومدة القرض بالسنوات. ثم أضف تقديرك للضريبة العقارية السنوية وتأمين المنزل حتى تُحتسب الدفعة السكنية الكاملة (PITI: الأصل والفائدة والضريبة والتأمين). أخيرًا، حدد أقصى نسبة من الدخل تسمح بها جهة الإقراض للسكن — و28% هي النسبة الأمامية المعتادة. ستعرض لك الحاسبة الدخل السنوي والشهري الذي تحتاجه، إلى جانب تفصيل للدفعة الشهرية.
شرح المعادلة
نحسب أولًا الأصل والفائدة الشهريين باستخدام معادلة الإطفاء، حيث i هو معدل الفائدة الشهري وn هو عدد الدفعات. ثم نضيف الضريبة العقارية الشهرية والتأمين للحصول على إجمالي الدفعة السكنية الشهرية. بعد ذلك يكون:
$$\text{Income} = \frac{\left(M + \frac{\text{Tax}}{12} + \frac{\text{Insurance}}{12}\right) \times 12}{\text{DTI}/100}$$وكلما انخفضت نسبة الدين إلى الدخل، زاد الدخل المطلوب لنفس الدفعة.
مثال تطبيقي
لقرض بقيمة 300,000 دولار بفائدة 6.5% على مدى 30 عامًا، يبلغ الأصل والفائدة نحو 1,896.20 دولار شهريًا. وبإضافة 300 دولار ضريبة و100 دولار تأمين، يصبح إجمالي الدفعة الشهرية 2,296.20 دولار. وعند نسبة دين إلى دخل تبلغ 28%، يكون الدخل السنوي المطلوب:
$$\text{Income} = (2{,}296.20 \div 0.28) \times 12 \approx 98{,}409 \text{ دولار سنويًا}$$
الأسئلة الشائعة
أي نسبة دين إلى دخل ينبغي أن أستخدم؟ النسبة المعتادة للحد الأمامي هي 28%، وبعض برامج الإقراض تسمح بأكثر من ذلك. أما النسب الأقل فتمنحك تقديرًا أكثر تحفظًا وراحة.
هل يشمل ذلك ديوني الأخرى؟ لا — هذه هي النسبة الأمامية المخصصة للسكن فقط. أما قروض السيارات وبطاقات الائتمان فتؤثر في النسبة الخلفية المنفصلة (التي غالبًا تتراوح بين 36% و43%).
هل أدخل مبلغ القرض أم سعر المنزل؟ أدخل مبلغ القرض بعد خصم الدفعة المقدمة. فكلما زادت الدفعة المقدمة، قلّ القرض والدخل المطلوب.
