什么是房屋净值贷款计算器？

房屋净值贷款，是指以你已经在房产中积累的净值作为抵押来申请借款。这款计算器主要帮你算清两个关键数字：你实际能动用多少净值，以及借款后每月需要偿还的固定金额是多少。只需输入房屋价值、当前按揭余额、贷款机构允许的最高贷款价值比（LTV）、利率和贷款期限，即可即时看到完整的测算结果。

如何使用

先填入房屋当前的市场价值和尚未还清的按揭余额。大多数贷款机构允许的合计贷款价值比上限在 80%–90% 之间，因此请把 LTV 一栏设置为贷款机构给出的上限值。接着填写净值贷款的年利率，并选择贷款期限（常见为 5 至 30 年）。计算器会立即给出你的可用净值、每月还款额、累计还款总额以及总利息。

首先，可借本金通过公式

$$P = V \times \text{LTV} - B$$

求得，其中 $V$ 为房屋价值，$\text{LTV}$ 为贷款价值比（小数形式），$B$ 为当前按揭余额。随后，每月还款额采用标准的等额本息摊还公式

$$M = \frac{P \cdot r (1+r)^n}{(1+r)^n - 1}$$

其中 $r$ 为月利率（年利率 $\div$ 12），$n$ 为还款总期数（年限 $\times$ 12）。

假设你的房屋价值为 400,000 美元，尚欠 250,000 美元，贷款机构允许的 LTV 为 80%，年利率为 7.5%，期限为 15 年。可借总额 =

$$400{,}000 \times 0.80 = 320{,}000 \text{ 美元}$$

再减去 250,000 美元的按揭，剩下 70,000 美元的可用净值。按月利率 0.625%、共 180 期计算，每月还款约为 649 美元，整个贷款期内支付的利息总额约为 46,800 美元。

什么是 LTV？贷款价值比，是指房产上所有抵押贷款合计金额占房屋价值的百分比。对于一套价值 400,000 美元的房屋，80% 的 LTV 上限意味着各类抵押债务合计最高为 320,000 美元。

它和 HELOC（房屋净值信用额度）一样吗？不一样。房屋净值贷款是一次性发放的整笔款项，按固定金额还款，正是本工具所测算的类型；而 HELOC 是一种可循环使用的信用额度，还款金额会随利率浮动。

为什么我的可用净值显示为零？如果你的按揭余额超过了「房屋价值 $\times$ LTV 上限」，就说明已无可借净值，因此结果会被限定为零。