Qu'est-ce qu'un calculateur de seuil de rentabilité de refinancement ?
Lorsque vous refinancez un prêt immobilier (pratique courante aux États-Unis, où l'on parle de « refinance »), vous réglez des frais de clôture au départ, mais vous réduisez généralement votre mensualité. Le seuil de rentabilité correspond au moment précis où les économies mensuelles accumulées couvrent exactement ces frais. Au-delà, chaque dollar économisé tombe directement dans votre poche. Ce calculateur vous indique combien de mois sont nécessaires pour atteindre ce point, afin de juger si un refinancement est pertinent compte tenu de la durée pendant laquelle vous comptez conserver le logement. À noter : les modalités de renégociation ou de rachat de crédit diffèrent d'un pays à l'autre — en France, par exemple, on parle plutôt de renégociation ou de rachat de prêt, avec des frais et règles spécifiques.
Comment l'utiliser
Saisissez trois montants : votre mensualité actuelle, votre nouvelle mensualité estimée après refinancement, et le total des frais de clôture du nouveau prêt (frais de dossier du prêteur, expertise, frais de titre, points, etc.). Le calculateur divise les frais de clôture par vos économies mensuelles pour vous donner le seuil de rentabilité, exprimé en mois et en années.
La formule expliquée
Le calcul est simple :
$$\text{Mois jusqu'au seuil} = \frac{\text{Frais de clôture}}{\text{Ancienne mensualité} - \text{Nouvelle mensualité}}$$Le dénominateur représente vos économies mensuelles. Si votre nouvelle mensualité n'est pas inférieure à l'ancienne, il n'y a aucune économie et le refinancement ne sera jamais rentable sur la seule base de la mensualité.
Exemple chiffré
Supposons que votre mensualité actuelle soit de 1 600 $, votre nouvelle mensualité de 1 400 $ et vos frais de clôture de 4 800 $. Vos économies mensuelles s'élèvent à \(1\,600\ \$ - 1\,400\ \$ = 200\ \$\). Seuil de rentabilité =
$$4\,800\ \$ \div 200\ \$ = \textbf{24 mois}$$soit 2 ans. Si vous prévoyez de conserver le logement plus de deux ans, le refinancement est probablement intéressant.
Questions fréquentes
Faut-il refinancer si le seuil de rentabilité dépasse la durée pendant laquelle je garderai le logement ? En général, non : vous revendriez ou déménageriez avant d'avoir amorti les frais, ce qui vous ferait perdre de l'argent sur l'opération.
Ce calcul tient-il compte de la réinitialisation de la durée du prêt ? Non. Il s'agit d'un seuil de rentabilité purement basé sur la trésorerie et la mensualité. Une durée plus longue peut réduire les mensualités tout en augmentant le total des intérêts payés ; pensez donc aussi à comparer le coût total des intérêts sur la durée de vie du prêt.
Puis-je intégrer les frais de clôture au montant emprunté ? Oui, mais cela augmente votre capital et votre mensualité, ce qui allonge le délai d'amortissement. Saisissez la nouvelle mensualité qui en résulte pour mesurer l'effet réel.
