住宅ローンの返済予定表（償却スケジュール）とは？
アモチゼーション（償却）とは、毎回同じ金額を支払い続けてローンを完済していく仕組みのことです。日本でいう「元利均等返済」にあたります。毎回の返済額は、その時点の残高に発生した利息分と、元金の一部を返す分で構成されています。返済の初期はほとんどが利息に充てられますが、回数を重ねるごとに元金に回る割合が増え、最終的に残高がゼロになります。この計算ツールでは、毎月の返済額と、返済期間全体で支払う利息の合計を算出します。
使い方
借入額（元金）、年利（％）、返済期間（年数）を入力してください。ツールは年利を月利に換算し、返済期間に12を掛けて返済回数を求め、毎月の均等返済額に加えて、元金合計・利息合計・支払総額を表示します。
計算式の解説
毎月の均等返済額は次の式で求めます。
$$\text{PMT} = \frac{P \cdot r}{1 - (1+r)^{-n}}$$ここで \(P\) は元金、\(r\) は月利（年利 ÷ 12 ÷ 100）、\(n\) は総返済回数（年数 × 12）です。各回の利息は「残高 \(\times\) \(r\)」、元金返済分は「\(\text{PMT}\) − その利息」となり、残高は元金返済分だけ減っていきます。これを \(n\) 回繰り返すと、残高はちょうどゼロになります。
計算例
20万ドルを年利6％・30年で借りる場合を考えます。月利は \(0.06 \div 12 = 0.005\)、返済回数は \(n = 360\) です。
$$\text{PMT} = \frac{200{,}000 \cdot 0.005}{1 - 1.005^{-360}} \approx 1{,}199.10\ \text{ドル}$$360回の返済で支払う総額は約431,676ドルとなり、そのうち利息はおよそ231,676ドルにのぼります。
よくある質問
なぜ最初のうちは利息の割合が大きいの？ 利息は残っている残高に対してかかります。残高は返済開始直後が最も大きいため、初期ほど利息の割合が高くなります。
税金や保険料は含まれていますか？ いいえ。このツールは元金と利息のみを計算します。固定資産税、火災保険、（米国の）住宅ローン保険（PMI）などは別途必要です。
金利が0％のときは？ 利息がかからないため、返済額は単純に「元金 ÷ 返済月数」になります。
※本ツールは米ドル建てを例にしていますが、計算式自体は通貨に依存しません。円建ての住宅ローンでも同じ考え方で試算できます。なお、米国のPMIなど一部の項目は日本の制度とは異なる点にご注意ください。
