¿Qué es una tabla de amortización hipotecaria?
La amortización es el proceso de saldar un préstamo mediante cuotas periódicas iguales. Cada cuota cubre los intereses generados sobre el saldo pendiente más una parte del capital. Al principio del préstamo, la mayor parte de la cuota se destina a intereses; con el tiempo, la proporción de capital aumenta hasta que el saldo llega a cero. Esta calculadora obtiene tu cuota mensual fija y el total de intereses que pagarás durante toda la vida del préstamo.
Cómo usarla
Introduce el importe del préstamo (el capital), el tipo de interés anual en porcentaje y el plazo en años. La calculadora convierte el tipo anual en un tipo mensual, multiplica el plazo por 12 para obtener el número de cuotas y te devuelve la cuota mensual constante junto con el capital total, los intereses totales y el importe total pagado.
La fórmula explicada
La cuota constante es $$PMT = \frac{P \cdot r}{1 - (1+r)^{-n}}$$ donde \(P\) es el capital, \(r\) es el tipo de interés mensual (tipo anual \(\div\) 12 \(\div\) 100) y \(n\) es el número total de cuotas mensuales (años \(\times\) 12). En cada periodo, los intereses equivalen al saldo multiplicado por \(r\), el capital amortizado es igual a \(PMT\) menos esos intereses, y el saldo se reduce en la parte de capital. Al repetir este cálculo durante \(n\) periodos, el saldo termina en cero.
Ejemplo práctico
Imagina que pides 200.000 $ al 6 % a 30 años. El tipo mensual es \(0{,}06/12 = 0{,}005\) y \(n = 360\). $$PMT = \frac{200000 \cdot 0{,}005}{1 - 1{,}005^{-360}} \approx 1.199{,}10\ \$$$ A lo largo de las 360 cuotas pagarás unos 431.676 $ en total, de los cuales aproximadamente 231.676 $ corresponden a intereses.
Preguntas frecuentes
¿Por qué se paga tanto interés al principio? Los intereses se calculan sobre el saldo pendiente, que es mayor al comienzo, por lo que la proporción de intereses es más alta en las primeras cuotas.
¿Incluye impuestos y seguros? No. Solo calcula capital e intereses. El impuesto sobre la propiedad, los seguros y, en el caso de EE. UU., el PMI (seguro hipotecario privado) son costes adicionales. Ten en cuenta que esta herramienta usa dólares y reglas generales de préstamos amortizables estilo estadounidense; en España y Latinoamérica el método de cálculo de la cuota es el mismo, pero pueden variar los impuestos, comisiones y seguros aplicables.
¿Y si el tipo de interés es del 0 %? Sin intereses, la cuota es simplemente el capital dividido entre el número de meses.
