ما هو جدول إطفاء القرض العقاري؟
الإطفاء هو أسلوب لسداد القرض عبر دفعات دورية متساوية القيمة. يغطّي كل قسط الفائدة المستحقة على الرصيد المتبقي إضافةً إلى جزء من أصل المبلغ. في بداية القرض تذهب معظم قيمة القسط لتسديد الفائدة، ثم يتنامى نصيب الأصل تدريجيًا حتى يصل الرصيد إلى الصفر. تحسب هذه الأداة قيمة القسط الشهري الثابت وإجمالي الفوائد التي ستدفعها على مدى عمر القرض بالكامل.
كيفية استخدام الحاسبة
أدخِل مبلغ القرض (أصل الدين)، ونسبة الفائدة السنوية كنسبة مئوية، ومدة السداد بالسنوات. تحوّل الحاسبة النسبة السنوية إلى نسبة شهرية، وتضرب المدة في 12 للحصول على عدد الأقساط، ثم تُظهر لك قيمة القسط الشهري الثابت إلى جانب إجمالي أصل الدين، وإجمالي الفوائد، وإجمالي المبلغ المسدَّد.
شرح المعادلة
يُحسب القسط الثابت بالعلاقة:
$$M = P \cdot \frac{r\,(1+r)^{n}}{(1+r)^{n}-1}$$\(\text{القسط} = P \cdot r / [1 - (1+r)^{-n}]\)، حيث «\(P\)» هو أصل الدين، و«\(r\)» هو معدل الفائدة الشهري (\(\text{الفائدة السنوية} \div 12 \div 100\))، و«\(n\)» هو إجمالي عدد الأقساط الشهرية (\(\text{عدد السنوات} \times 12\)). في كل فترة، تساوي الفائدة المستحقة الرصيد مضروبًا في «\(r\)»، ويساوي الأصل المسدَّد قيمة القسط مطروحًا منها تلك الفائدة، ثم يُخفَّض الرصيد بمقدار جزء الأصل. وبتكرار هذه العملية «\(n\)» مرة يصل الرصيد إلى الصفر.
مثال تطبيقي
لنفترض اقتراض 200,000 دولار بفائدة 6% لمدة 30 عامًا. يكون المعدل الشهري \(0.06/12 = 0.005\) وعدد الأقساط \(n = 360\).
$$M = \frac{200000 \cdot 0.005}{1 - 1.005^{-360}} \approx 1{,}199.10 \text{ دولار}$$وعلى مدى 360 قسطًا تدفع نحو 431,676 دولارًا إجمالًا، منها نحو 231,676 دولارًا فوائد.
الأسئلة الشائعة
لماذا تكون الفائدة كبيرة في الأقساط المبكرة؟ تُحتسب الفائدة على الرصيد المتبقي الذي يكون في أعلى قيمة له في البداية، ولذلك يكون نصيب الفائدة من القسط أكبر ما يكون في المراحل الأولى.
هل يشمل الحساب الضرائب والتأمين؟ لا. تحسب الأداة أصل الدين والفائدة فقط. أما الضريبة العقارية والتأمين والتأمين على القرض (PMI) فهي مبالغ إضافية. ويُنصح بمراجعة الرسوم والأنظمة المعمول بها في بلدك لأنها قد تختلف.
ماذا لو كانت الفائدة 0%؟ في حال عدم وجود فائدة، يكون القسط ببساطة هو أصل الدين مقسومًا على عدد الأشهر.
