Mortgage Amortisman Tablosu Nedir?
Amortisman, bir kredinin eşit dönemsel ödemelerle kapatılması sürecidir. Her taksit, kalan anapara üzerinden işleyen faizi ve anaparanın bir kısmını karşılar. Kredinin başlarında ödemenin büyük bölümü faize giderken, zamanla anapara payı büyür ve bakiye sıfıra ulaşır. Bu hesaplayıcı, sabit aylık taksitinizi ve kredi vadesi boyunca ödeyeceğiniz toplam faizi hesaplar. (Not: "mortgage" terimi özellikle ABD/İngiltere konut kredisi sistemine işaret eder; Türkiye'deki konut kredisi taksitleri de aynı amortisman mantığıyla işler.)
Nasıl Kullanılır?
Kredi tutarını (anapara), yıllık faiz oranını yüzde olarak ve vadeyi yıl cinsinden girin. Hesaplayıcı yıllık oranı aylık orana çevirir, vadeyi 12 ile çarparak toplam ödeme sayısını bulur ve size eşit aylık taksiti; toplam anapara, toplam faiz ve toplam ödenecek tutarla birlikte gösterir.
Formül Açıklaması
Sabit taksit şöyle hesaplanır:
$$M = P \cdot \frac{r\,(1+r)^{n}}{(1+r)^{n}-1}$$Burada \(P\) anapara, \(r\) aylık faiz oranı (yıllık oran ÷ 12 ÷ 100) ve \(n\) toplam aylık ödeme sayısıdır (yıl × 12). Her dönemde faiz tutarı, bakiye ile \(r\)'nin çarpımına eşittir; ödenen anapara, PMT'den bu faizin çıkarılmasıyla bulunur ve bakiye bu anapara payı kadar azalır. Bu işlemi \(n\) dönem boyunca tekrarlamak bakiyeyi sıfıra indirir.
Örnek Hesaplama
%6 faizle 30 yıl vadeyle 200.000 $ kredi alalım. Aylık oran \(0{,}06/12 = 0{,}005\) ve \(n = 360\)'tır.
$$M = \frac{200000 \cdot 0{,}005}{1 - 1{,}005^{-360}} \approx 1.199{,}10\ \$$$360 taksit boyunca toplam yaklaşık 431.676 $ ödersiniz; bunun yaklaşık 231.676 $'lık kısmı faizdir.
Sıkça Sorulan Sorular
Başlangıçtaki taksitlerde neden bu kadar çok faiz var? Faiz, kalan bakiye üzerinden işler ve bu bakiye en yüksek seviyesinde kredinin başındadır; bu yüzden faiz payı ilk dönemlerde en fazladır.
Vergi ve sigorta dahil mi? Hayır. Yalnızca anapara ve faizi hesaplar. Emlak vergisi, sigorta ve (ABD'deki) PMI gibi kalemler ayrıcadır.
Faiz oranı %0 olursa ne olur? Faiz yoksa taksit, basitçe anaparanın ay sayısına bölünmesiyle bulunur.
