Tỷ lệ LTV (vay trên giá trị tài sản) là gì?
Tỷ lệ LTV (loan-to-value) là con số quan trọng mà ngân hàng và tổ chức tín dụng dùng để đánh giá mức độ rủi ro của một khoản vay thế chấp hoặc vay có tài sản bảo đảm. Nó thể hiện số tiền vay dưới dạng phần trăm so với giá trị của tài sản. LTV càng thấp đồng nghĩa bạn sở hữu phần vốn càng lớn trong căn nhà và rủi ro với bên cho vay càng nhỏ, nhờ đó thường được hưởng lãi suất tốt hơn. Ngược lại, LTV cao thường buộc bạn phải mua bảo hiểm khoản vay (chẳng hạn PMI ở Mỹ) hoặc đối mặt với điều kiện xét duyệt khắt khe hơn.
Cách sử dụng công cụ này
Hãy nhập tổng số tiền bạn dự định vay và giá trị thẩm định hoặc giá mua của tài sản. Công cụ sẽ lập tức trả về phần trăm LTV, cùng với phần vốn sở hữu trong nhà tính theo số tiền và theo phần trăm. Để có kết quả thận trọng và sát với cách ngân hàng tính nhất, bạn nên lấy giá trị thấp hơn giữa giá thẩm định và giá mua.
Giải thích công thức
Cách tính rất đơn giản:
$$\text{LTV} = \frac{\text{Số tiền vay}}{\text{Giá trị tài sản}} \times 100\%$$Vốn sở hữu là phần giá trị tài sản không nằm trong khoản vay, được tính bằng Giá trị tài sản − Số tiền vay, còn % vốn sở hữu bằng 100 − LTV.
Ví dụ minh họa
Giả sử bạn vay thế chấp 200.000 USD cho một căn nhà được định giá 250.000 USD. Khi đó LTV của bạn là
$$\frac{200{.}000}{250{.}000} \times 100 = 80\%$$Phần vốn sở hữu là \(250{.}000\text{ USD} - 200{.}000\text{ USD} = 50{.}000\text{ USD}\), tương đương 20% giá trị tài sản. Mức LTV 80% là ngưỡng phổ biến mà dưới đó nhiều ngân hàng sẽ miễn bảo hiểm khoản vay thế chấp tư nhân.
Câu hỏi thường gặp
Tỷ lệ LTV bao nhiêu là tốt? LTV từ 80% trở xuống thường được xem là thuận lợi, giúp bạn tránh phải mua bảo hiểm khoản vay và có cơ hội hưởng lãi suất thấp hơn.
LTV có thay đổi theo thời gian không? Có. Khi bạn trả bớt nợ gốc hoặc khi giá trị bất động sản tăng lên, LTV sẽ giảm và phần vốn sở hữu của bạn lớn dần.
LTV cao có đồng nghĩa với việc bị từ chối không? Không hẳn, nhưng các khoản vay có LTV cao (từ 90% trở lên) thường đi kèm lãi suất cao hơn và có thể yêu cầu thêm bảo hiểm hoặc khoản trả trước lớn hơn.
