这个计算器能做什么
这款"房贷月供计算器（含房产税与房屋保险）"帮你算出真实的每月住房支出。银行报价时所说的"月供"通常只包括本金和利息（P+I），但在美国等地，多数设有托管账户（escrow）的购房者，每月还会把房产税和房屋保险一并打包进月供里缴纳。本工具把这三项合在一起，让你看清真正要还的数字。需要说明的是，这里的美元符号只是显示货币，背后是通用的资金时间价值计算，同样适用于任何固定利率贷款——如果你身处中国或其他地区，房产税、保险的代收规则可能与美国不同，但本金加利息的算法完全一致。
如何使用
填入贷款金额（即贷款本金）、贷款期限（并选择按年还是按月计），以及以百分比表示的年利率。如有需要，可补充每年的房产税和每年的房屋保险费；如果只想算本金加利息，把这两栏留空或填 0 即可。计算器会把期限换算成总还款月数，把年利率换算成月利率（小数），随后给出各项明细以及合计的月供总额。
公式详解
每月本金加利息采用标准的等额本息（年金）公式：
$$\text{PI} = P \cdot \frac{i(1+i)^n}{(1+i)^n - 1}$$其中 \(P\) 为贷款金额，\(i\) 为月利率（年利率 \(/ 100 / 12\)），\(n\) 为总还款月数（年数 \(\times 12\)）。若利率为零，分母会变为 0，此时改用 \(\text{PI} = P / n\)。每月房产税 \(= \) 年房产税 \(/ 12\)，每月保险费 \(=\) 年保险费 \(/ 12\)。三项相加即为月供总额。
$$\text{Total} = \text{PI} + \frac{T}{12} + \frac{I}{12}$$
实例演算
以一笔 175,000 美元、期限 30 年、年利率 4.1250% 的贷款为例，年房产税 3,200 美元，年保险费 520 美元：\(n = 360\)，\(i = 0.0034375\)，\((1+i)^{360} = 3.4342\)。
$$\text{PI} = 175000 \times \frac{0.0034375 \times 3.4342}{3.4342 - 1} = 848.14 \text{ 美元}$$每月房产税 \(= 3200 / 12 = 266.67\) 美元，每月保险费 \(= 520 / 12 = 43.33\) 美元。
$$\text{月供总额} = 848.14 + 266.67 + 43.33 = 1{,}158.14 \text{ 美元}$$月供总额 = 1,158.14 美元。
常见问题
这里包含 PMI（私人房贷保险）或 HOA（业主协会费）吗？不包含。本工具只覆盖本金、利息、房产税和房屋保险。如果你需要缴纳私人房贷保险或业主协会费用，请另行加上。
如果我没有托管房产税和保险怎么办？把这两栏填 0 即可，月供总额就等于本金加利息的还款额。
为什么我的实际月供略有出入？放贷机构会做四舍五入，而你的托管金额每年也会随着税额评估和保费调整而变化。本计算结果是基于你所输入数字的精确估算。
