這個工具的功能
這款「含房屋稅與保險的房貸月付金試算工具」可以估算你實際的每月住房成本。銀行報的「月付金」通常只涵蓋本金與利息（P+I），但多數設有代收帳戶（escrow）的屋主，每個月還會把房屋稅與住宅保險一併包進同一筆繳款裡。本工具把這三項全部合計，讓你看到真正的數字。這是一套通用的貨幣時間價值計算；畫面上的「$」只是顯示用的幣別符號，計算邏輯適用於任何固定利率貸款（在台灣，房貸稅費與保險的繳納方式可能與美式 escrow 代收制不同，多為自行繳納，使用時可依實際情況調整）。
使用方式
輸入貸款金額（貸款本金）、貸款年期（並選擇單位是「年」或「月」），以及以百分比表示的年利率。你也可以選擇性地填入每年的房屋稅與每年的住宅保險；若只想計算本金與利息，這兩欄留白或填 0 即可。工具會把年期換算成繳款期數、把年利率換算成每月的小數利率，接著回傳各項明細與合計總額。
公式說明
每月本金加利息採用標準的本息攤還（年金）公式：
$$\text{PI} = P \cdot \frac{i(1+i)^n}{(1+i)^n - 1}$$其中 \(P\) 為貸款金額，\(i\) 為月利率（年利率 / 100 / 12），\(n\) 為總繳款期數（年數 × 12）。若利率為零，分母會等於零，因此改用 \(\text{PI} = P / n\) 計算。每月房屋稅為年度房屋稅 / 12，每月保險為年度保險 / 12。總額即為這三項的加總。
$$\text{Total} = \text{PI} + \frac{T}{12} + \frac{I}{12}$$
實際範例
以一筆 $175,000、30 年、利率 4.1250% 的貸款為例，年度房屋稅 $3,200、年度保險 $520：\(n = 360\)，\(i = 0.0034375\)，\((1+i)^{360} = 3.4342\)。
$$\text{PI} = 175000 \times \frac{0.0034375 \times 3.4342}{3.4342 - 1} = \$848.14$$每月房屋稅 \(= 3200 / 12 = \$266.67\)，每月保險 \(= 520 / 12 = \$43.33\)。
$$\text{每月總繳款} = 848.14 + 266.67 + 43.33 = \$1{,}158.14$$常見問題
這有包含 PMI（房貸保險）或社區管理費嗎？沒有。本工具涵蓋本金、利息、房屋稅與住宅保險。若你有私人房貸保險（PMI）或社區／管委會費用，請另行加總。
如果我沒有用代收帳戶繳稅與保險怎麼辦？只要把那兩個欄位填 0，總額就會等於本金加利息的月付金。
為什麼我實際繳的金額略有出入？放款機構會做四捨五入，而你的代收金額也可能每年隨著房屋稅核定與保費調整而變動。本工具是依你輸入的數字所做的精確估算。
