什麼是巨額房貸計算器？
巨額房貸（Jumbo Loan）是指超過美國聯邦住房金融局（FHFA）所設定「合規貸款上限」的房屋貸款。由於這類貸款無法轉售給房利美（Fannie Mae）或房地美（Freddie Mac），通常利率略有不同、核貸審查也更嚴格。這個計算器可協助你估算固定利率巨額房貸的每月本息還款額、整個貸款期間支付的總利息，以及所有還款金額的合計。請注意，這套規則屬於美國制度，台灣的房貸並無「巨額貸款」這項分類，計算邏輯雖類似，但相關上限與規範並不適用。
使用方式
請輸入貸款金額（為實際融資的本金餘額，而非房屋售價）、以百分比表示的年利率，以及貸款年期。計算器會把年利率換算為月利率，並算出完整攤還的每月還款額。請留意，此估算僅涵蓋本金與利息，並不包含房產稅、房屋保險與社區管理費（HOA）等費用。
公式說明
標準的房貸攤還公式如下：
$$M = \frac{P \cdot r}{1 - (1 + r)^{-n}}$$
其中 \(P\) 為貸款本金，\(r\) 為月利率（年利率 ÷ 12），\(n\) 為總還款期數（年期 × 12）。總利息則等於 \(I = M \cdot n - P\)。
實際範例
以一筆 $800,000、年利率 6.5%、貸款 30 年的房貸為例：\(r = 0.065 / 12 = 0.00541667\)，\(n = 360\)。
$$M = \frac{800{,}000 \times 0.00541667}{1 - 1.00541667^{-360}} \approx 5{,}056.54$$
每月 $5,056.54。在 360 期還款後，總額約為 $1,820,356，其中約 $1,020,356 為利息。
常見問題
這個試算有包含稅金與保險嗎？沒有。它只計算本金與利息。若要取得完整的 PITI（本金、利息、稅金、保險）估算，請另行加上代收的稅金與保險費。
怎樣才算是巨額房貸？在美國，凡是超過你所在郡（county）當年度合規貸款上限的房貸，即屬巨額房貸。上限每年都會調整，建議向貸款機構確認當前的門檻金額。
為什麼我的總利息這麼高？因為貸款年期長、本金金額大，利息會在許多期還款中不斷累積。額外償還本金可以大幅降低總利息支出。
