什么是巨额房贷计算器？
巨额房贷（Jumbo Loan）是指金额超过美国联邦住房金融局（FHFA）所设"合规贷款上限"的住房抵押贷款。由于这类贷款无法出售给房利美（Fannie Mae）或房地美（Freddie Mac），因此往往利率略有不同、审核标准也更为严格。本计算器可帮你估算固定利率巨额房贷的每月本息还款额、累计支付利息，以及整个贷款期限内的还款总额。请注意：这是美国特有的房贷类型，中国及其他国家的房贷规则与此并不相同。
使用方法
依次填入贷款金额（即实际融资的本金余额，而非房屋总价）、以百分比表示的年利率，以及以"年"为单位的贷款期限。计算器会自动把年利率换算为月利率，并据此算出完全摊还式的月供。需要提醒的是，该结果仅包含本金和利息，不含房产税、房屋保险及业主协会（HOA）费用。
计算公式详解
标准的等额本息摊还公式为：
$$M = \frac{P \cdot r}{1 - (1 + r)^{-n}}$$
其中 \(P\) 为贷款本金，\(r\) 为月利率（年利率 ÷ 12），\(n\) 为还款总期数（年限 × 12）。累计支付利息 $$I = M \cdot n - P$$
实例演算
以一笔 80 万美元、年利率 6.5%、期限 30 年的贷款为例：\(r = 0.065 / 12 = 0.00541667\)，\(n = 360\)。则 $$M = \frac{800{,}000 \times 0.00541667}{1 - 1.00541667^{-360}} \approx 5{,}056.54$$ 每月 5,056.54 美元。360 期累计还款约 1,820,356 美元，其中利息约为 1,020,356 美元。
常见问题
计算结果包含税费和保险吗？不包含。结果仅显示本金和利息。若想得到完整的 PITI（本金＋利息＋税费＋保险）估算，请另行加上托管的房产税和保险费用。
什么样的贷款算"巨额房贷"？在美国，凡是金额超过你所在郡（county）当年合规贷款上限的住房贷款均属此类。该上限每年都会调整，请向贷款机构确认当前的具体门槛。
为什么累计利息这么高？因为期限长、本金大，利息会在众多还款期内不断累积。适当提前偿还部分本金，可大幅降低总利息支出。
