주택담보대출 한도 계산기란?
이 계산기는 상환 능력을 바탕으로 받을 수 있는 최대 주택담보대출 한도를 추정해 줍니다. 금융기관은 단순히 집값만 보고 대출해 주지 않습니다. 매달 들어오는 소득 중 얼마를 무리 없이 빚 갚는 데 쓸 수 있는지를 따지죠. 이때 핵심이 되는 지표가 바로 FOIR(Fixed Obligation to Income Ratio, 고정 상환 부담 비율)입니다. 월 소득 중 모든 대출 상환액(EMI)을 합쳐 어느 정도까지 허용할지를 나타내는 비율이죠. 이 계산기는 특정 통화에 얽매이지 않고 어떤 화폐 단위에도 쓸 수 있습니다. 다만 FOIR 기준이나 금리는 금융기관과 국가에 따라 다르다는 점을 염두에 두세요. (※ FOIR은 인도 등에서 흔히 쓰는 개념으로, 국내의 DSR·DTI와 비슷한 역할을 합니다. 한국에서는 적용 방식과 규제가 다를 수 있습니다.)
사용 방법
월 실수령 소득, 현재 매달 갚고 있는 대출 상환액의 합계, 금융기관이 적용하는 FOIR(보통 40~55%), 연 금리, 그리고 대출 기간(년)을 입력하세요. 계산기는 먼저 감당할 수 있는 최대 월 상환액을 구한 뒤, 그 상환액으로 선택한 기간 동안 갚을 수 있는 최대 대출 원금을 계산합니다.
공식 설명
먼저, 최대 EMI = 소득 × (FOIR/100) − 기존 EMI 입니다. 새 대출에 쓸 수 있는 월 여유 금액을 뜻하죠. 그다음 최대 원금은 이 상환액 흐름의 현재가치로 구합니다.
$$L = E \cdot \frac{1 - (1+i)^{-n}}{i}$$여기서 i는 월 이자율(연 금리 ÷ 12 ÷ 100), n은 총 상환 횟수(년수 × 12)입니다.
$$\left\{ \begin{aligned} E &= \text{소득} \cdot \frac{\text{FOIR}}{100} - \text{기존 EMI} \\ i &= \frac{\text{금리}}{1200} \\ n &= 12 \cdot \text{년수} \end{aligned} \right.$$
계산 예시
월 소득이 60,000, 기존 EMI가 5,000, FOIR이 50%, 금리가 연 9%, 대출 기간이 20년이라고 해봅시다. 최대 EMI는 다음과 같습니다.
$$\text{최대 EMI} = 60{,}000 \times 0.50 - 5{,}000 = 25{,}000$$여기서 \(i = 0.0075\), \(n = 240\)이므로
$$\frac{1 - 1.0075^{-240}}{0.0075} \approx 111.145$$가 되고, 최대 대출액은 약 2,778,627이 됩니다.
자주 묻는 질문
FOIR은 어느 정도가 적당한가요? 많은 금융기관이 실수령 소득의 40~55% 선에서 FOIR 상한을 둡니다. FOIR이 낮을수록 대출 승인이 수월한 편입니다.
이 계산이 대출 승인을 보장하나요? 아닙니다. 어디까지나 예상치입니다. 실제 대출 가능 여부는 신용점수, 나이, 직업, 금융기관 정책에 따라 달라집니다.
대출 한도를 늘릴 수 있나요? 가능합니다. 기존 대출 상환액을 줄이거나, 대출 기간을 늘리거나, 공동 명의자를 추가하거나, 더 낮은 금리를 찾으면 됩니다.
