주택 구매 가능 금액 계산기란?
이 계산기는 소득, 기존 부채, 계약금, 그리고 현재의 모기지(주택담보대출) 조건을 바탕으로 무리 없이 구매할 수 있는 최대 집값을 계산해 줍니다. 미국 등 해외 금융기관은 대출 한도를 정할 때 흔히 총부채상환비율(DTI, Debt-to-Income)을 기준으로 삼는데, 이 도구는 그 원리를 구체적인 금액으로 환산해 목표로 삼을 만한 집값을 알려 줍니다. 참고로 금액 단위는 미국 달러($) 기준이며, 한국의 DSR·LTV 규제 등 국내 대출 기준과는 산정 방식이 다르므로 참고용으로 활용하세요.
사용 방법
세전 월소득(총소득)을 입력하고, 매달 갚는 부채 총액(자동차 할부, 학자금 대출, 신용카드 등), 마련할 계약금, 적용할 최대 DTI 비율, 연 모기지 금리, 그리고 대출 기간(연 단위)을 차례로 입력하세요. 결과에는 부담 가능한 최대 월 주거비, 그 금액으로 받을 수 있는 대출 금액, 그리고 계약금을 더한 전체 집값이 표시됩니다.
계산 공식 풀이
먼저 금융기관이 허용하는 최대 월 상환액을 구합니다: $$\text{최대 상환액} = \text{소득} \times \text{DTI} - \text{부채}$$. 그다음 이 월 상환액을 연금현가(present value of an annuity) 공식으로 대출 금액으로 환산합니다. 여기서 \(r\)은 월 금리(연 금리 ÷ 12), \(n\)은 총 상환 횟수(연수 × 12)입니다: $$\text{대출 금액} = \text{최대 상환액} \times \frac{1 - (1 + r)^{-n}}{r}$$. 마지막으로 계약금을 더하면 구매 가능한 집값이 나옵니다.
예시로 알아보기
예를 들어 월소득이 6,000달러, 매달 갚는 부채가 500달러, 계약금이 40,000달러이고 DTI 36%, 금리 6.5%, 대출 기간 30년이라고 가정해 보겠습니다. 최대 상환액 = \(6{,}000 \times 0.36 - 500 = 1{,}660\)달러입니다. \(r = 0.0054167\), \(n = 360\)을 적용하면 대출 금액은 약 262,650달러가 됩니다. 여기에 계약금 40,000달러를 더하면 구매 가능한 집값은 약 302,650달러입니다.
자주 묻는 질문
DTI는 몇 %로 잡아야 하나요? 미국의 일반 대출(conventional loan)은 보통 총 DTI를 36~43% 수준으로 제한합니다. 비율을 낮게 잡을수록 가계 예산에 여유가 생깁니다.
세금과 보험료도 포함된 금액인가요? 최대 상환액은 주거비 전체 예산을 의미합니다. 재산세, 보험료, 관리비(HOA) 등이 여기서 빠져나가므로, 실제 원금과 이자에 쓸 수 있는 예산은 이보다 적을 수 있습니다.
금리가 오르면 왜 집값이 줄어드나요? 금리가 높을수록 매달 갚는 금액 중 이자가 차지하는 비중이 커집니다. 따라서 같은 상환액으로 받을 수 있는 대출 금액은 그만큼 줄어듭니다.
