ما هي حاسبة غرامة الرهن العقاري؟
غرامة السداد المبكر هي الرسوم التي يفرضها المُقرض عندما تسدد رهنك العقاري ذا الفائدة الثابتة بالكامل، أو تعيد تمويله، أو تفسخه قبل انتهاء مدته. تحسب معظم جهات الإقراض هذه الغرامة بوصفها الأكبر بين قيمتين: فائدة ثلاثة أشهر، أو فرق سعر الفائدة (IRD). تقدّر هذه الحاسبة كلتا القيمتين وتوضح أيّهما ينطبق على حالتك. طريقة فرق سعر الفائدة الموضحة هنا شائعة في الرهون العقارية ذات الفائدة الثابتة في أسواق مثل كندا؛ ومن المهم دائمًا التأكد من الصيغة الدقيقة التي يعتمدها المُقرض لديك، لأن تعديلات السعر المعلن والخصومات تختلف من جهة إلى أخرى.
كيفية الاستخدام
أدخل الرصيد المتبقي من رهنك العقاري، وسعر الفائدة الحالي في عقدك، وسعر المقارنة (أو السعر المعلن) الذي يستخدمه المُقرض للمدة المتبقية، وعدد الأشهر المتبقية من مدة عقدك. تحسب الأداة قيمة الغرامة بكلتا الطريقتين وتعرض الرقم الأكبر — وهو المبلغ الذي يفرضه معظم المُقرضين.
شرح المعادلة
فائدة ثلاثة أشهر هي ببساطة حاصل ضرب الرصيد في سعر الفائدة الشهري في ثلاثة:
$$3\text{mo} = B \cdot \frac{r}{12} \cdot 3$$أما فرق سعر الفائدة (IRD) فهو حاصل ضرب الرصيد في الفرق بين سعر فائدتك وسعر المقارنة، مضروبًا في نسبة الأشهر المتبقية:
$$\text{IRD} = B \cdot (r - r_c) \cdot \frac{m}{12}$$وتساوي الغرامة القيمة الأكبر بين الاثنتين:
$$\text{Penalty} = \max\left(B \cdot \frac{r}{12} \cdot 3,\; B \cdot (r - r_c) \cdot \frac{m}{12}\right)$$وإذا تجاوز سعر المقارنة سعر فائدتك الحالي، يُعدّ فرق سعر الفائدة صفرًا.
مثال تطبيقي
لنفترض أن رصيدك المتبقي 300,000 دولار، وسعر فائدتك 5%، وسعر المقارنة 3%، وتبقّى 24 شهرًا من المدة. فائدة ثلاثة أشهر:
$$300{,}000 \times \frac{0.05}{12} \times 3 = 3{,}750 \text{ دولارًا}$$فرق سعر الفائدة (IRD):
$$300{,}000 \times (0.05 - 0.03) \times \frac{24}{12} = 300{,}000 \times 0.02 \times 2 = 12{,}000 \text{ دولار}$$والغرامة هي الأكبر بين الاثنتين: 12,000 دولار، تُفرض وفق طريقة فرق سعر الفائدة.
الأسئلة الشائعة
لماذا يكون فرق سعر الفائدة (IRD) أعلى غالبًا؟ عندما تنخفض أسعار السوق إلى ما دون سعر فائدتك التعاقدي، يخسر المُقرض فوائد مستقبلية، لذا يكبر فرق سعر الفائدة كلما اتسعت فجوة السعر وزادت المدة المتبقية.
هل تكون فائدة ثلاثة أشهر هي الغرامة الأكبر أحيانًا؟ نعم — عادةً عندما يكون سعر فائدتك قريبًا من سعر المقارنة أو أقل منه، أو عندما يتبقى وقت قصير من مدة العقد.
هل هذه النتيجة دقيقة؟ لا، فهي مجرد تقدير. قد يعتمد المُقرضون أسعارًا معلنة، أو استرداد مبالغ نقدية ممنوحة سابقًا، أو تعديلات أخرى. اطلب دائمًا بيان سداد رسميًا قبل اتخاذ قرارك.
